Вступ: перехресні посилання “на пальцях”

Продовжую серію блогів, присвячену Закону України “Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками” (він же - законопроект 7029). Сьогодні - про установчі збори. Як уже зазначав у першому блозі, основну увагу зверну на зміни, які стосуються ОСББ.

Може здатися, що сьогоднішня тема цікава лише тим, хто планує створити ОСББ. Але це не так. Раджу цей блог прочитати й тим, хто має вже створене об’єднання. Річ у тім, що на правила, виписані в статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” для установчих зборів, покликається стаття 10, яка регулює порядок проведення загальних зборів. Тож те, що розглянемо сьогодні, буде важливим і для наступного блогу про загальні збори.

Раз уже я згадав про перехресні посилання між нормами закону, зразу наведу схему, яка їх наочно ілюструє. Так буде легше зрозуміти подальші пояснення.

 

Норми, що регулюють прийняття співвласниками спільних рішень (проведення загальних зборів), поділяються на чотири групи:

• норми, що регулюють порядок скликання зборів,

• норми, що регулюють порядок проведення зборів,

• норми, що регулюють порядок проведення письмового опитування,

• норми, що регулюють оформлення результатів зборів.

Стаття 10 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” після внесених законопроектом 7029¹ змін практично не містить жодних із вищезгаданих норм. Щодо порядку скликання і проведення загальних зборів - вона посилається на правила для установчих зборів (стаття 6), а вимог до порядку проведення письмового опитування і оформлення результатів взагалі не містить.

Стаття 6, у свою чергу, більш-менш докладно розкриває порядок скликання і проведення установчих зборів, оформлення їхніх результатів, однак у частині письмового опитування власних правил майже не містить, а покликається на Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

Наостанок нагадую, що зміни, про які сьогодні говоримо, набирають чинності з 10 листопада 2023 року.

 

Умови створення ОСББ

Згідно зі змінами, у новобудовах створювати ОСББ (і, відповідно, скликати установчі збори) можна після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у будинку. Нагадаю: за чинною редакцією закону - після реєстрації права власності на більш як половину квартир і нежитлових приміщень, тобто не “площ”, а “одиниць”. Зміна “одиниць” на “площі” має практичне значення: власники комерційної нерухомості (насамперед - забудовник), яка зазвичай має велику площу, зможуть ініціювати створення ОСББ, не чекаючи, доки основна маса власників квартир зареєструє своє право власності. Це дозволить забудовникам і афілійованим з ними особам мати більшість на установчих зборах і виписати статут ОСББ під себе. А також - обрати підконтрольне правління.

Що можу в зв’язку з цим порадити? Нічого нового:

1. Будьте обережні, несучи гроші забудовникам. Перевіряйте репутацію, поцікавтеся у співвласників раніше зданих забудовником будинків, чи не схильний він до створення “липових” ОСББ.

2. Поспішайте реєструвати своє право власності на квартиру.

3. Якщо вже забудовник створив ОСББ “під себе” - не соромтеся об’єднуватися з сусідами, проводити загальні збори й обирати нове правління та міняти статут.

4. Якщо маєте намір купити квартиру в будинку, де вже є ОСББ, обов’язково спершу ознайомтеся з його статутом. Особливо коли йдеться про новобудову.

 

Зміни щодо повідомлення про проведення установчих зборів

Строк повідомлення

Згідно зі змінами, повідомлення про проведення установчих зборів після 10 листопада 2023 року можна буде надсилати співвласникам за 10 календарних днів до зборів, а не за 14, як за чинною редакцією закону. Не знаю, чи дійсно для когось, окрім забудовників (див. вище), різниця в 4 дні є важливою, але хочу нагадати давню істину. Створення ОСББ починається не за 10 і не за 14 днів до установчих зборів. Це - значно триваліший процес формування спільноти співвласників, знайомства одне з одним, усвідомлення і формування спільних планів щодо будинку.

Втім, зміни говорять “не пізніше, ніж” за 10 днів. Тож можна попередити співвласників і раніше.

Тому, якщо тільки ви не створюєте фейкове “ОСББ під ключ за 10 днів”, починати раджу саме з пошуку однодумців, формування горизонтальних зв’язків. А про скликання установчих зборів попереджати співвласників так, щоб вони мали достатньо часу підготуватися і при потребі скоригувати свої плани. Практика свідчить, що оптимальним строком є від двох до трьох тижнів.

Форма повідомлення

Як і раніше, основним способом повідомлення про проведення установчих зборів лишається письмове повідомлення під власноручний підпис або рекомендованим листом на адресу квартири чи нежитлового приміщення співвласника в будинку, де створюється ОСББ.

Зміни “дозволили” надсилати повідомлення також на електронну пошту або на іншу поштову адресу. Або ж “з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій”. Для цього співвласник повинен не менш як за 15 днів до установчих зборів надати їхньому ініціатору відповідну письмову (!) заяву.

Я не випадково вище взяв у лапки слово “дозволили”. Адже і до змін ніхто не забороняв ініціативній групі усіма можливими способами інформувати співвласників: телефоном, електронною поштою, соцмережами, оголошеннями на дошках оголошень тощо. Без жодних “письмових заяв”.

Тож чи є сенс у використанні “дозволу”, “наданого” законопроектом 7029? Я вважаю, що для установчих зборів - ні! Якщо вже співвласник наперед знає, хто скличе збори, і готовий прийти, щоб написати заяву, то легше і раціональніше отримати від нього зразу підпис на повідомленні про проведення установчих зборів. А не “папірець про те, куди надіслати інший папірець”. Тим більше, що довести в суді надсилання повідомлень на ту ж електронну пошту може бути непросто. Рекомендований лист вам обійдеться дешевше, ніж послуги адвоката.

Підсумок і порада: для забезпечення належних доказів у суді надавайте повідомлення про проведення установчих зборів або в письмовому вигляді під підпис, або рекомендованим листом. Електронну пошту та “інші технічні засоби електронних комунікацій” використовуйте як додатковий канал інформування, а не як доказ для суду.

Для забезпечення належних доказів у суді надавайте повідомлення про проведення установчих зборів або в письмовому вигляді під підпис, або рекомендованим листом. Електронну пошту та “інші технічні засоби електронних комунікацій” використовуйте як додатковий канал інформування, а не як доказ для суду

Зміст повідомлення

Згідно зі змінами, у повідомленні про проведення установчих зборів повинна міститися інформація про:

1) ініціатора установчих зборів,

2) дату, час та місце проведення установчих зборів,

3) порядок денний установчих зборів,

4) наявність/відсутність технічної можливості для участі співвласників в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції із зазначенням інформації щодо підключення до неї.

Перший і другий пункти не викликають питань, так було й раніше. Втім, як і раніше, відсутня вказівка, наскільки детальною має бути інформація про ініціатора. Моя рекомендація - наводити прізвища, імена й по батькові всіх членів ініціативної групи із зазначенням адрес квартир/нежитлових приміщень, що їм належать у будинку. Просто написати “ініціатор установчих зборів - ініціативна група” недостатньо.

По третьому пункту формулювання дещо змінилося порівняно з чинним законом - йдеться вже про порядок денний, а не проект порядку денного, як за чинним законом. Тому відтепер саме ініціатор зборів відразу й остаточно визначатиме порядок денний.

Четвертий пункт новий. Докладніше про “дистанційну участь” поговоримо нижче, а зараз даю коротку пораду: у четвертому пункті завжди пишіть, що “технічна можливість для участі співвласників в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції відсутня”. Чому так - нижче.

Завжди пишіть, що “технічна можливість для участі співвласників в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції відсутня”

 

Проведення зборів

“Дистанційна участь” у зборах

Однією з розрекламованих “фішок” законопроекту 7029 була нібито можливість взяти участь у зборах дистанційно. Щоб не переповідати, просто наведу цитати зі статті 6, виділивши ключові моменти, а далі їх прокоментую.

Отже, на що слід звернути увагу:

1. Дистанційна участь - це лише “у режимі відеоконференції”.

2. Чи дозволяти дистанційну участь - вирішують ініціатори зборів. Співвласник, який хотів би доєднатися “дистанційно”, не має права вимагати дистанційної участі, якщо ініціатори вирішили, що вони її не забезпечують.

3. Чи брати дистанційну участь, якщо вона дозволена - вирішує співвласник. Нікому не може бути відмолено у фізичній присутності на зборах під приводом, що “дозволена дистанційна участь, тож беріть дистанційно”.

4. Жодного практичного сенсу в “дистанційній участі” немає, оскільки співвласник, що доєднався до зборів дистанційно, все одно, як і решта, має заповнити листок опитування.

5. Жодного практичного сенсу в “дистанційній участі” немає, оскільки співвласник, що доєднався до зборів дистанційно, не має права голосу під час вибору голови зборів. З цього питання голосують лише фізично присутні на зборах власники.

Іншими словами, жодних юридичних чи практичних переваг “дистанційна участь” не дає. За законопроектом 7029, співвласник, який доєднався до зборів дистанційно, - все одно що на зборах не був: за обрання голови зборів не голосує, листок опитування все одно заповнює.

Жодних юридичних чи практичних переваг “дистанційна участь” не дає. Співвласник, який доєднався до зборів дистанційно, - все одно що на зборах не був: за обрання голови зборів не голосує, листок опитування все одно заповнює

Але проблеми ініціативній групі “дистанційна участь” створити може. Адже, по-перше, незрозуміло, як правильно зазначити в протоколі зборів “дистанційних” учасників. По-друге, відкриваються широкі можливості для оскаржень прийнятих на зборах рішень: хто був і хто не був, хто кого бачив чи не бачив і чув чи не чув, кому дали можливість доєднатися, а кому нібито не дали. По-третє, взагалі незрозуміло, що таке “режим відеоконференції” і що вважати технічною можливістю для його проведення, які висуваються вимоги до технічного обладнання, програмного забезпечення, двостороннього чи одностороннього відео- та аудіозв’язку, запису трансляції тощо.

Саме тому я радив вище і раджу знову: ще при скликанні зборів офіційно зазначайте в повідомленні, що технічної можливості для дистанційної участі в режимі відеоконференції немає. Матимете менше зачіпок для оскарження прийнятих рішень.

А от до зборів - будь ласка, спілкуйтеся зі співвласниками та формуйте спільноту однодумців усіма доступними способами: у чатах, соцмережах, на особистих інформаційних зустрічах. Для цього вам не потрібен “дозвіл” закону.

“А поговорити?”

Я завжди кажу, що добре підготовлені збори відбуваються в тиші й тривають не більше 15 хвилин. Це значить, що всі рішення були заздалегідь проговорені й погоджені, а присутні зібралися лише для того, щоб офіційно поставити свої підписи на листках опитування і розійтися. Говорити й сперечатися треба до зборів. А на зборах - голосувати.

Але законопроект 7029 доповнив статтю 6 дивним положенням:

Фраза доволі кострубата й не дуже зрозуміла, але вона є. Які її практичні наслідки? На щастя - жодних. Річ у тім, що зміст протоколу установчих зборів (про нього - нижче), визначений тим-таки законопроектом 7029, не передбачає наведення інформації про обговорення питань порядку денного. Лише - про підсумки голосування. Та й листки опитування хоч за чинною редакцією закону, хоч за зміненою, передбачають як відповідь співвласника лише “за” чи “проти”, а не його роздуми.

Тож “можливість обговорення” не має жодного документального вираження. На практиці це означає таке. Якщо хтось бажає висловитися на установчих зборах - дайте таку можливість. Решта присутніх може тим часом продовжувати мовчки підписувати листки опитування і розходитися. А записувати до протоколу висловлювання та обговорення закон не вимагає, і я не раджу.

Голосування

Як і раніше, закон не передбачає “голосування руками”. Ще раз наведу цитату зі статті 6:

Тобто, і ті, хто був особисто присутній на зборах, і ті, хто пізніше взяв участь у письмовому опитуванні, повинні заповнити листок опитування і підписати його власноручним або електронним підписом.

До речі, зверніть увагу: форма листка опитування і його зміст законом не регламентуються (і це добре). Про це ще поговоримо нижче.

Питання, які розглядають установчі збори, і перше правління

Змінами розширено мінімальний перелік рішень, які повинні прийняти установчі збори:

• про створення об’єднання,

• про визначення особи, уповноваженої на підписання та подання документів для проведення державної реєстрації об’єднання як юридичної особи,

• про затвердження статуту ОСББ,

• про затвердження першого складу правління та голови правління.

Як і раніше, перелік не є вичерпним, і установчі збори можуть приймати й інші рішення.

Новим є зроблений наголос на обранні голови правління. Виходить, що при обранні першого складу правління саме установчі збори повинні визначити, хто з членів правління буде його головою. Я рекомендую використовувати формулювання за таким прикладом: “Обрати правління Об’єднання в складі: Іваненка Івана Івановича, власника квартири №1 (голова правління), Петренка Петра Петровича, власника квартири №2 (член правління), Сидоренка Сидора Сидоровича, власника квартири №3 (член правління).”

У подальшому, якщо статутом ОСББ передбачено обрання голови правління самим правлінням, воно може в будь-який час змінити голову.

Серед інших рішень, які я рекомендую прийняти установчим зборам, - визначення прізвищ, імен, по батькові співвласників-фізичних осіб та адрес їхніх квартир і приміщень у будинку конфіденційною інформацією. Детальніше про це розповім нижче.

 

Письмове опитування

Стаття 6 не містить порядку проведення письмового опитування, лише згадує про необхідність його проведення, якщо на зборах не досягнуто більшості голосів:

Загалом, все так само як і було раніше. Лише строк на проведення письмового опитування з 10 листопада буде збільшено до 45 днів. Втім, формулювання “не більше ніж” дозволяє завершити письмове опитування і раніше. А от чи справді варто завершувати опитування після установчих зборів раніше - раджу добре подумати, адже чим більше голосів зберете, тим важче потім невдоволеним співвласникам оскаржити прийняті рішення. Краще зібрати 80% голосів за 45 днів, ніж 50% голосів за 5 днів.

Відсилання зі статті 6 закону про ОСББ до “порядку, передбаченого Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", насправді має невелику цінність. Адже сам згаданий закон про порядок проведення письмового опитування говорить дуже мало:

Знову-таки, нічого принципово нового (про електронні підписи поговоримо нижче).

Тому якщо ініціативна група бажає додатково регламентувати якісь питання письмового опитування (як-от “ходимо по одному чи всі разом”), раджу врегулювати їх в одному з протоколів засідань ініціативної групи. Зрештою, закон прямо визначає це відповідальністю ініціатора зборів - тобто, ініціативної групи.

 

Листок опитування

Форма і зміст листка опитування

Я вже звернув увагу вище, що стаття 6 закону про ОСББ не регламентує форми і змісту листка опитування.

Але зміст листка опитування визначає Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку":

Загалом рекомендую орієнтуватися на наведений перелік. Але. Як зазначалося вище, закон про ОСББ відсилає до порядку проведення письмового опитування, визначеного законом “Про особливості..”. Та чи є зміст листка опитування “порядком проведення” письмового опитування? Я вважаю, що ні. Тим паче, що листок опитування заповнюється і тими, хто безпосередньо присутній на установчих зборах, а це ж - не письмове опитування відсутніх. Тому не бачу порушення, якщо якісь відомості із зазначеного переліку будуть відсутні в листку опитування за підсумками установчих зборів. Головне, щоб зміст листка опитування дозволяв достовірно ідентифікувати співвласника, який голосував, і результат його голосування.

Чи є листок опитування додатком до протоколу установчих зборів?

Ні, за внесеними змінами листок опитування не є додатком до протоколу установчих зборів (як і не був за чинною редакцією закону про ОСББ).

Ось все, що каже нова редакція статті 6:

Тобто, листки опитування - самостійні документи, які зберігаються окремо і не є частиною протоколу зборів. Нижче, коли говоритимемо про зміст протоколу установчих зборів, ви побачите, що й там листки опитування не згадуються.

Листки опитування - самостійні документи, які зберігаються окремо і не є частиною протоколу зборів

 

Електронні підписи

Вище вже неодноразово згадувалися електронні підписи. Це - ще одна розрекламована “фішка” законопроекту 7029. Але правда в тому, що накладати електронні підписи на листки опитування законодавство дозволяло і раніше, дозволяє і зараз. І цією можливістю на практиці вже давно користуються тисячі співвласників багатоквартирних будинків. “ПроОСББ” багато писав про це, тож я не буду повторювати, а лише дам посилання на один із цьогорічних матеріалів і ще раз констатую: спокійно користуйтеся електронними підписами. Тим паче, що листки опитування, як я вже казав, не є додатком до протоколу, і їх подання державним реєстраторам та нотаріусам не є (і не було) обов’язковим.

 

Протокол установчих зборів

І за чинним законом, і згідно зі змінами, протокол установчих зборів - окремий від листків опитування документ, який складається і підписується головою зборів або іншою особою, визначеною зборами.

Неприємне нововведення законопроекту 7029 - це регламентація змісту протоколу установчих зборів. Чинна редакція закону цього не передбачає, тож таке нововведення - аж ніяк не спрощення, а ускладнення створення ОСББ.

Забігаючи наперед, скажу, що регламентація змісту протоколу стосується лише установчих зборів, а не загальних. Адже стаття 10 закону про ОСББ посилається на статтю 6 лише в частині порядку скликання і проведення зборів, а не в частині оформлення їхніх результатів. Про це поговоримо в наступному блозі.

Ну а зараз наведу відповідну норму і прокоментую:

Найпроблемнішим у наведеному переліку є пункт 5. Адже, по-перше, знайомитися зі змістом протоколів мають право всі співвласники. По-друге, протокол є “робочим” документом, який часто надається стороннім особам, як-от при відкритті банківського рахунку, укладанні договорів тощо. Можу спрогнозувати, що чимало співвласників не бажатимуть, щоб їхні дані були доступні “всім і кожному”, і як наслідок - можуть взагалі відмовитися від голосування.

Як можна мінізувати шкоду, завдану цими змінами?

По-перше, якщо ви вже працюєте над створенням ОСББ у своєму будинку, то поспішіть це зробити до 10 листопада.

По-друге, використовуйте витяги з протоколу. Тобто, стороннім особам надавайте витяг із протоколу - лише в тій частині, яка їх стосується (наприклад, лише питання обрання правління). Решту відомостей, особливо відомості про співвласників, до такого витягу не включайте. Відразу після складання самого протоколу заготуйте достатню кількість витягів із нього “на всі випадки життя”, і нехай голова зборів чи інша особа, якій це доручили збори, їх підпише.

Використовуйте витяги з протоколу. Стороннім особам надавайте витяг із протоколу - лише в тій частині, яка їх стосується, і без відомостей про співвласників

По-третє, окремим рішенням установчих зборів визначіть: “Встановити, що прізвище, ім’я, по батькові співвласника-фізичної особи, номер і загальна площа квартири або нежитлового приміщення, що йому належить у Будинку, а також зміст його листка опитування, є конфіденційною інформацією про фізичну особу та не підлягає наданню для ознайомлення будь-яким особам без попередньої письмової згоди такого співвласника”. І виготовіть один чи декілька примірників протоколу установчих зборів без відомостей, передбачених пунктом 5 вищезазначеного переліку. Саме такий варіант протоколу і надавайте в подальшому для ознайомлення співвласникам, які того вимагатимуть.

Окремим рішенням зборів визначте інформацію про співвласників-фізичних осіб як конфіденційну. Надавайте для ознайомлення примірники протоколів без цієї інформації

 

Повідомлення про прийняті установчими зборами рішення

Законопроект 7029 “спростив” роботу ініціативних груп, зобов’язавши їх не пізніше 15 календарних днів з дня проведення установчих зборів або завершення строку для письмового опитування (у разі його проведення), надати в письмовій формі кожному співвласнику під власноручний підпис або рекомендованим листом “повідомлення про прийняті установчими зборами рішення із зазначенням результатів голосування з кожного питання”.

На щастя, таких надмірних витрат часу і коштів можна уникнути, якщо установчі збори прямо визначать інший порядок надання такого повідомлення - це прямо передбачено законом. Тож я рекомендую прийняти окреме рішення установчих зборів приблизно такого змісту: “Доручити ініціативній групі надати співвласникам повідомлення про прийняті установчими зборами рішення із зазначенням результатів голосування з кожного питання не пізніше 15 календарних днів з дня проведення установчих зборів або завершення строку, встановленого для проведення письмового опитування (у разі його проведення), шляхом розміщення такого повідомлення на дошках оголошень у ліфтових холах першого поверху Будинку”. Як варіант, можна передбачити вкидання таких повідомлень у поштові скриньки, розміщення на сторінці ініціативної групи в соціальній мережі тощо.

Окремим рішенням зборів визначте простий порядок повідомлення про прийняті рішення. Наприклад, шляхом розміщення на дошках оголошень

 

Зміст статуту

І - останнє на сьогодні, але не останнє за значенням. На що слід звернути увагу, розробляючи і затверджуючи статут? Законопроект 7029 жодним чином не змінював норм закону щодо змісту статуту ОСББ. А стаття 7 закону про ОСББ вимагає, серед іншого, врегулювати в статуті порядок проведення загальних зборів, а також дозволяє врегулювати в статуті будь-які питання, важливі для роботи ОСББ.

Наприклад, корисним доповненням до статуту буде визначення кількості голосів, яка враховується при голосуванні, особливо з огляду на можливе перебування квартири в спільній власності кількох осіб: “Для цілей визначення кількості голосів, яку має кожен власник (співвласник) квартири або нежитлового приміщення під час голосування, кількість власників (співвласників) квартири або нежитлового приміщення та вид спільної власності (якщо має місце спільна власність на квартиру або нежитлове приміщення) визначається відповідно до відомостей, зазначених у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та правовстановлюючих документах на таку квартиру або нежитлове приміщення.”

Тож я рекомендую не обмежуватися змістом Типового статуту, а самостійно в статуті врегулювати порядок проведення письмового опитування, визначити конфіденційну інформацію про співвласників і обмеження доступу до неї, порядок повідомлення про прийняті зборами рішення та інші питання, на які я сьогодні звертав увагу і які радив врегулювати окремими рішеннями установчих зборів.

Використайте поради й формулювання з цього блогу при розробці статуту новостворюваного ОСББ

---

1Так, звісно, це вже не законопроект, а прийнятий закон. Але дискусія та обговорення змін почалися ще тоді, коли закон був законопроектом. Тому я тут і надалі вживаю зрозумілу й звичну більшості читачів назву “законопроект 7029”.