Внески ОСББ не є житлово-комунальною послугою та не можуть бути стягнені з осіб, які не є співвласниками багатоквартирнгго будинку

📅 14 травня 2023, 14:28

Законодавство визначає, що внески ОСББ не є житлово-комунальною послугою у розумінні вимог ч. 2 ст. 2 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», якою однозначно передбачено: не є предметом регулювання цього Закону відносини, що виникають між співвласниками, а також між співвласниками та об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку при забезпеченні потреб співвласників шляхом самозабезпечення відповідно до статті 22 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Не зважаючи на те, що законодавець розмежував поняття “внесок” та “житлово-комунальна послуга”, в місті Києві судді помилково розуміють вказані вимоги закону та намагаються ототожнювати ОСББ з управителем та покликаються на Закон України «Про житлово-комунальні послуги» по відношенню до внесків ОСББ і навіть видають судові накази.

Існують прецеденти, коли за умови належного обґрунтування позову Об’єднання про стягнення заборгованості по внескам ОСББ, суд просто ігнорує доводи позивача. В якості прикладу наведемо посилання на рішення в справі № 910/10550/22, яка розглядається судом господарської юрисдикції:

Окрім вже перелічених проблем, додається «інноваційна» - посилання на те, що внески ОСББ в будинках, де є приміщення державної та комунальної власності, які передані в оренду, мають сплачувати орендарі.

Суди при вирішенні таких спорів керуються вимогами ч. 4 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" від 14 травня 2015 року № 417-VIII про те, що зобов'язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень, і у такий спосіб роблять безпідставний висновок про те, що права та обов’язки співвласників ОСББ унормовані саме Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Із такими висновками погодитись неможливо як з точки зору закону, так і з точки зору практики Верховного Суду.

Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" розповсюджується саме на права та обов’язки співвласників, в яких не створено ОСББ, а права та обов’язки співвласника в будинку ОСББ прямо врегульовані в Законі України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року № 2866-III, а саме в ст.ст. 14, 15 цього закону. Серед обов’язків співвласника, зазначених в ст. 15 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» є і обов’язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі. Ніякого обов’язку стягнення внесків з орендарів Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» не містить. І головне: законодавець унормував, у якій частині по відношенню до діяльності ОСББ застосовуються вимоги Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", зокрема у відповідності до вимог ч. 11 ст. 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»: Письмове опитування під час установчих зборів об’єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", яка дійсно свідчить про можливість застосування цього закону у викладеній вище частині по відношенню до ОСББ.

Уважні читачі знайдуть багато посилань на те, що окремі положення Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» приведені у відповідність до вимог Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Однак положення ч. 4 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", які передбачають зобов'язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень - до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» не внесені і це знайшло своє відображення в позиції Верховного Суду.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 02.09.2020 у справі №906/884/19 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/91319996):

17. Що ж стосується орендаря вказаних приміщень - ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", то частиною четвертою статті 12 Закону №417-VIII дійсно передбачено, що зобов`язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

18. У той же час Верховний Суд констатує, що визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання, у тому числі механізму захисту прав об`єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна (частина 6 статті 13, Закону № 2866-III).

19. За таких обставин Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги в пункті 10 Постанови та доходить висновку про те, що, з урахуванням приписів статті 511 Цивільного кодексу України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ "Житичі" є обов`язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов`язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. Відповідно, висновки судів попередніх інстанцій щодо обов`язковості для орендарів рішень загальних зборів відповідача та положень статуту останнього зроблені внаслідок неправильного застосування вищевказаних норм матеріального права.

Такої самої позиції дотримуються і суди інших міст України, однак не у Києві. За посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/110513651 в наведеній вище постанові від 28 квітня 2023 р. Північний апеляційний господарський суд по справі № 910/10550/22 спромігся спотворити навіть такий однозначно викладений висновок Верховного Суду.

Приклади посилань на подібні правовідносини, де суди враховують висновки Верховного суду, наведено нижче.

Я із колегами маю намір оскаржувати такі шкідливі для спільноти ОСББ рішення. Наша юридична група потребує інформацію про розгляд або вирішення подібних справ, що дозволить обґрунтувати необхідність перегляду цієї малозначної справи № 910/10550/22 у Верховному Суді та у разі відмови в прийнятті, звернутися за переглядом інших аналогічних справ.

Будемо вдячні за посилання на номери подібних справ та контакти ОСББ, які просимо надсилати на електронну пошту [email protected]

Теґи:

суд