10 вересня 2022 року опубліковано Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-IX.

Закон стосується насамперед будівництва нових об’єктів нерухомості. Але є положення, які будуть цікаві і співвласникам уже збудованих багатоквартирних будинків, насамперед у т.зв. “будинках житлово-будівельних кооперативів”.

Як ми неодноразово наголошували, власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках, споруджених чи придбаних ЖБК, мають ті самі права і обов’язки, що й співвласники будь-якого іншого багатоквартирного будинку, а сам ЖБК не має правових підстав управляти будинком, і в разі створення ОСББ є для нього лише “колишнім балансоутримувачем”. Це підтверджує і судова практика.

Але, схоже, народні обранці вирішили ще раз повторити очевидне - для найупертіших.

Отже, по-перше, згаданий Закон вносить зміни до статті 384 Цивільного кодексу України, які прямо передбачають, що управління спільним майном “будинку кооперативу” здійснюється його співвласниками незалежно від членства в кооперативі відповідно до закону. Також додається пряма вказівка, що установчі документи кооперативу не можуть включати норми, які обмежують визначені законом права співвласників будинку, а положення установчих документів кооперативу, що обмежують визначені законом права співвласників, є нікчемними.

По-друге, пунктом 7 статті 21 “Прикінцеві та перехідні положення” Закону передбачено, що з дня набрання ним чинності асоційовані члени кооперативів, предметом діяльності яких є житлове, дачне або гаражне будівництво, вважаються повноправними членами таких кооперативів, а набуття такими особами прав повноправних членів відповідних кооперативів не потребує прийняття рішень загальними зборами членів кооперативів та/або його статутними органами. Ця норма має важливе практичне значення, оскільки звільняє з юридичної пастки багатьох необачних “інвесторів”, які несли свої гроші до новостворених “житлово-будівельних” кооперативів на правах “привілейованих” асоційованих учасників - а насправді просто без права голосу.

Закон набирає чинності через один місяць з дня його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо сприяння розвитку волонтерської діяльності та діяльності неприбуткових установ та організацій в умовах збройної агресії Російської Федерації проти України».