Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Стаття 6 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачає, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації ОСББ відновлює її за власний рахунок.

Хоча сама по собі відсутність технічної документації на будинок не є перешкодою до здійснення управління ним з боку ОСББ, все-таки відсутність усіх або частини документів ускладнює поточне утримання і експлуатацію спільного майна багатоквартирного будинку, особливо коли йдеться про складне обладнання на зразок ліфтів, котелень тощо. Тому ОСББ після свого створення і до початку самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення намагаються отримати технічну документацію на багатоквартирний будинок. Деякі управителі та колишні балансоутримувачі будинків, зі свого боку, зволікають з передачею технічної документації ОСББ з тим, щоб якщо не унеможливити, то хоча би відстрочити перехід ОСББ до самозабезпечення.

Відповідно, спори між ОСББ і управителями (колишніми балансоутримувачами) щодо передачі технічної документації стають предметом судового розгляду. При цьому управителі та колишні балансоутримувачі наводять різноманітні аргументи щодо нібито неможливості передачі документації чи то з причини її відсутності, чи то з причини неврегульованої заборговності за раніше надані послуги тощо. Втім, судова практика схиляється до позиції “безумовного” обов’язку передати технічну документацію ОСББ.

§ Сказане підтверджується постановою Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 січня 2020 року в справі № 910/5065/19¹:

“Отже, в силу імперативних приписів частин 18, 19 статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та за встановлених судами попередніх інстанцій обставин у цій справі саме на відповідача як особу, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком ... до створення ОСББ, покладено обов'язок у тримісячний строк з дня державної реєстрації ОСББ забезпечити передачу йому технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок. У разі ж відсутності документації на багатоквартирний будинок особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком, протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання має відновити її за власний рахунок.

Передбачений зазначеною нормою обов'язок особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, з передачі документації на будинок ОСББ виникає у неї з дня державної реєстрації об'єднання та підлягає виконанню без будь-яких інших додаткових умов, оскільки жодних інших підстав, крім державної реєстрації об'єднання, для передачі документації від особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, Законом не визначено.

При цьому обставини фактичної наявності або відсутності такої документації у відповідача не мають істотного значення для вирішення даної категорії спорів, оскільки відповідно до частини 5 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" така документація повинна була бути передана замовником будівництва або попереднім власником будинку відповідачу, а у випадку відсутності документації на багатоквартирний будинок він відповідно до вимог частини 19 статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" зобов'язаний відновити її за власний рахунок (така правова позиція викладена Верховним Судом у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду в постанові від 05.07.2019 у справі N 910/6167/18).

Наведеним спростовуються доводи касаційної скарги КП "Житло-Сервіс" щодо відсутності у відповідача обов'язку саме з виготовлення, а не відновлення відповідної документації в разі її відсутності.

...

Доводи відповідача стосовно наявності у мешканців будинку ... заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг, що виключає, на думку скаржника, обов'язок відповідача з виготовлення відповідної документації за власний рахунок, не є предметом доказування в межах розгляду цієї справи, тому не приймаються до уваги, оскільки відповідач не позбавлений можливості в порядку чинного законодавства скористатися своїм право для вирішення питання стягнення такої заборгованості шляхом подачі окремого позову.”

§ Нагадаємо, що під поняття “колишнього балансоутримувача” чи “особи, яка здійснювала управління”, підпадає не лише відповідне підприємство - управитель багатоквартирного будинку чи виконавець житлово-комунальних послуг, але й ЖБК чи обслуговуючий “житловий” кооператив, як ми вже зазначали, коментуючи постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11 березня 2020 року в справі № 916/2113/18². Тож обов’язок з передачі технічної документації новоствореному ОСББ так само лежить і на таких кооперативах, що було підтверджено судом і в зазначеній постанові.

Висновок: обов’язок суб’єкта, що здійснював управління будинком до створення ОСББ, передати останньому документацію на будинок, підлягає виконанню без будь-яких інших додаткових умов та не залежить від наявності чи відсутності такої документації ОСББ, необхідності її “відновити” чи “виготовити”, наявності заборгованості співвласників за надані послуги тощо.

1Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 січня 2020 року в справі № 910/5065/19 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/87478652

2Постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 11 березня 2020 року в справі № 916/2113/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/88238886