Останнім часом знову активізувалися розмови про станції зарядки електромобілів у багатоквартирних будинках. Мовляв, закон про ОСББ це дозволяє, електромобілів стає більше, тож нехай об'єднання й облаштовують зарядки. Розберемо, чи потрібно це ОСББ (спойлер - не потрібно) і як би мало бути насправді.

«Може» не означає «має»

У 2023 році статтю 16 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» доповнено новими положеннями, за якими ОСББ має право облаштовувати на прибудинковій території місця для стоянки та зберігання транспортних засобів, обладнаних станціями зарядки електромобілів. Користуватися ними можуть співвласники, наймачі, орендарі та інші користувачі приміщень будинку. Порядок користування і порядок компенсації витрат на утримання станцій та їх електропостачання затверджують загальні збори об'єднання. Спожита станціями електроенергія обліковується окремо.

Ключове тут - слово «право». Це не обов'язок і не функція об'єднання, а лише можливість. Закон дозволяє ОСББ багато чого, але з «можна» не випливає «потрібно».

Це типова тенденція останніх років. Замість того щоб системно врегулювати питання для всіх, політики до закону про ОСББ дописують «може». Розрахунок на те, що об'єднання розумні й самі придумають, як із цим жити. Так системні питання не розв'язуються, а лише перекладаються на самих людей.

Ключове: електрозарядка - потреба окремого власника, а не всіх співвласників

Об'єднання створюється, щоб забезпечувати і захищати права співвласників та належно утримувати спільне майно (стаття 4 Закону). Це непідприємницьке товариство, створене для виконання функцій, визначених законом. Його основна діяльність зосереджена на спільному майні: будинку, прибудинковій території, інженерних системах. Навіть електропостачання окремих квартир закон виносить за межі ОСББ. Воно здійснюється на підставі договорів між власниками приміщень та електропостачальними організаціями (стаття 22).

Зарядка електромобіля потрібна конкретному власникові, який має такий автомобіль. Вона не стосується ні проживання в будинку, ні утримання спільного майна. Тим більше вона не стосується решти співвласників, яким зарядка не потрібна, але яких пропонують залучити до організації і фінансування цієї діяльності.

Проведімо уявний експеримент. Замініть слово «електрика» на «газ», «бензин» або «водень». Юридично суть та сама - це той самий сервіс для транспортного засобу окремої особи. Але ж ніхто не пропонує ОСББ облаштовувати на подвір'ї бензоколонку чи газову заправку «для тих, кому потрібно». Бо це не функція ОСББ. Вид енергоносія природи діяльності не змінює. Тому слід пам’ятати, що ОСББ - не АЗС.

Юридичні ризики

ОСББ є неприбутковою організацією і негосподарюючим суб'єктом (здійснює самозабезпечення). Організація заряджання авто за плату всім охочим перетворює діяльність об’єднання на господарську. Ризики виникають одразу з трьох боків:

1. Користувачі. Щойно з'являється станція, виникають вимоги допустити до неї всіх охочих, зокрема тих, хто не є співвласниками. Заявляти про порушення «прав споживачів» будуть люди, які не є співвласниками, і які щиро вважатимуть ОСББ “суб’єктом господарювання”, який повинен забезпечити “сервіс”.

2. Енергетика. Питання приєднання, обліку і розрахунків за таке споживання постає перед ОСББ у нових, невигідних для нього умовах - з зовсім іншими тарифами на електроенергію, вимогами до безпеки та утримання будинкового електрообладнання.

3. Контролюючі органи. Втрата ОСББ статусу негосподарюючого суб’єкта відкриває двері ОСББ для органів нагляду й контролю згідно з Законом України “Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності”.

Економіка: хто платить

Станція зарядки потребує проєкту, окремого лічильника, додаткової потужності, обладнання, обслуговування, страхування. Закон передбачає компенсацію витрат користувачами, але виникає кілька запитань:

• Хто фінансує початкові витрати? Бажаючі заплатять лише за умови, що їх буде достатньо, а ОСББ не має на це коштів.

• Що буде, якщо користувачі не сплачують? Заборгованість лягає на об'єднання, тобто на всіх співвласників.

• Як гарантувати, що споживання не потрапить на лічильник для загальнобудинкових потреб? Ризик перекладання витрат на всіх співвласників цілком реальний.

• За яким тарифом і на яких умовах постачальник обліковуватиме таке споживання? Наразі ОСББ може вимагати розрахунків за електроенергію за тарифами для населення (стаття 22).

Технічні обмеження

Внутрішньобудинкові мережі розраховані на побутове споживання і загальнобудинкові потреби: освітлення, ліфти, насоси, теплові пункти. Потужність однієї зарядної станції для авто, особливо швидкої, співмірна з усім цим разом узятим.

Нерівномірне навантаження фаз, просідання напруги та перевантаження підстанції означають ризики для всіх мешканців, а не тільки для власників електромобілів.

Крім того, не в кожного будинку є власна земельна ділянка, і не кожен розташований поруч із трансформаторною підстанцією. Іноді потрібно прокладати нові мережі, а це земляні роботи, погодження і витрати.

Пожежна безпека

Об'єднання зобов'язане забезпечувати належний протипожежний стан спільного майна (стаття 18 закону про ОСББ). Заряджання електромобіля пов'язане з тривалим навантаженням і нагріванням батареї, тому станції потребують окремих заходів безпеки. Їх визначає національний стандарт ДСТУ 9222:2023 «Пожежна безпека. Протипожежний захист систем зарядки електромобілів. Основні положення» (чинний з 01.11.2023). За його вимогами:

• мінімальна протипожежна відстань від електрозарядного пункту до будівель становить не менше ніж 3 м;

• станцію заборонено встановлювати на зовнішній стіні багатоквартирного житлового будинку;

• не можна розміщувати машиномісця із зарядкою на ділянці між будинком та проїздом для пожежних автомобілів;

• відстані від суміжних об'єктів до території електрозаправної станції визначаються як для автозаправної станції І категорії. Сам стандарт фактично прирівнює електрозаправну станцію до АЗС.

Для гаражів і паркінгів вимоги ще жорсткіші. Потрібні адресні пожежні сповіщувачі з автоматичним вимкненням живлення станції, автоматична система пожежогасіння, протипожежні перегородки або нормовані відстані між зарядними місцями та іншими автомобілями, збільшені витрати води на гасіння, спеціальні вогнегасники для тягових батарей (а хто не знає - тягові батареї електромобілів фізично неможливо загасити “звичайними” вогнегасниками чи водою!) і пристрій знеструмлення для рятувальників. Для автостоянок передбачено, зокрема, відеоспостереження, пожежні гідранти на відстані до 100 м та блискавкозахист.

Виконати такі вимоги силами ОСББ практично неможливо, та це й не його завдання.

Нове будівництво та європейський досвід

Закон України “Про деякі питання використання транспортних засобів, оснащених електричними двигунами, та внесення змін до деяких законів України щодо подолання паливної залежності і розвитку електрозарядної інфраструктури та електричних транспортних засобів” встановив, що проєкти нового будівництва багатоповерхової житлової забудови мають враховувати не менше ніж 50 відсотків місць для стоянки та зберігання транспортних засобів, оснащених станціями зарядки електромобілів, з окремим комерційним обліком електроенергії. Тобто обов'язок закладається на етапі проєктування новобудов, і не повинен перекладатися на наявні ОСББ.

Такий самий підхід у ЄС. Директива (ЄС) 2024/1275 про енергетичну ефективність будівель вимагає для нових житлових будинків із понад трьома паркомісцями та будинків, що підлягають капітальній реконструкції, пре-кабелювання не менш ніж половини паркомісць, тобто підготовки будівлі до майбутнього встановлення зарядних точок. Публічну зарядну інфраструктуру вздовж “основних транспортних коридорів” регулює Регламент (ЄС) 2023/1804. Обидва акти розрахунок роблять на проєктування нових будівель і на публічну мережу, а не на перетворення наявних об'єднань співвласників (чи їхніх аналогів) на оператора зарядки.

Як має бути організовано заряджання електромобілів

Для розвитку електромобілів потрібна розумно організована зарядна інфраструктура. Ось як бачимо це ми.

1. Це питання бізнесу, а не неприбуткових ОСББ. Ринок електромобілів формують виробники, імпортери, продавці й оператори зарядних мереж. Зарядну інфраструктуру мають створювати ті, хто розвиває цей ринок і заробляє на ньому, так само як це робили з АЗС.

2. Окремі майданчики, а не житловий двір. Станції слід облаштовувати на комунальних і приватних земельних ділянках, при торгових та офісних центрах, на наявних АЗС, а також на спеціалізованих електрозаправних станціях, і не впритул до житлових будинків. Вони мають відповідати вимогам ДСТУ 9222:2023 та інших нормативно-правових актів.

3. Окреме приєднання. Станції мають приєднуватися до мереж оператора системи розподілу в порядку, передбаченому Законом «Про ринок електричної енергії», у тому числі за процедурою нестандартного приєднання «під ключ». Живлення не повинно бути за рахунок внутрішньобудинкових мереж багатоквартирного будинку.

4. Роль місцевої влади. Органи місцевого самоврядування мають планувати розвиток зарядної інфраструктури на комунальних землях. Закон ще у 2023 році зобов'язав органи публічної влади розробити програми розвитку електрозарядної інфраструктури для об'єктів державної та комунальної власності. Якщо місто хоче вирішити проблему в масштабі, у нього для цього є інструменти.

5. Оператор станції несе відповідальність. Проєктування, будівництво, експлуатацію, пожежну безпеку, страхування і відповідальність за станцію бере на себе оператор, а не перекладає її на співвласників.

6. Рішення ухвалюють співвласники. Там, де це технічно і юридично можливо, а загальні збори вважають доцільним, ОСББ може розглянути передачу оператору частини земельної ділянки в користування на умовах, визначених зборами. Ніхто не повинен диктувати співвласникам, що вони “повинні” робити зі своїм спільним майном.

Підсумок

ОСББ створюється для того, щоб управляти спільним майном багатоквартирного будинку, а не для обслуговування потреб окремих автомобілістів. Зарядка електромобілів для ОСББ юридично, економічно, технічно і практично не відрізняється від звичайної АЗС.