ОСББ і ФОП-співвласник: чи є ризик для неприбуткового статусу?

📅 8 вересня 2026, 15:20

Багато років тому отримання статусу неприбуткової організації для ОСББ було справжнім квестом: податківці по-своєму тлумачили чинне тоді законодавство, вимагали приведення статутів “у відповідність” до Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”, що означало невідповідність вже Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Хтось корився неправомірним вимогам, а хтось ішов у суд - і вигравав. Так ОСББ сформували судову практику, внаслідок якої податківці лишили ОСББ в спокої.

Але минув час, змінилося покоління державних службовців, і в 2026 році ми знову маємо проблеми з податковою. Кілька місяців тому в Києві та Дніпрі деяким ОСББ відмовляли в присвоєнні статусу неприбуткової організації через нібито невідповідність Типового статуту вимогам Податкового кодексу України. І знову хтось міняє статут, а хтось оскаржує відмову.

Та нещодавно з’явилася нова інформація: у Дніпропетровській області податківці цікавляться в ОСББ виплатами фізичним особам - підприємцям. Логіка така: якщо ФОП є одночасно співвласником чи членом правління ОСББ, оплату його послуг з боку ОСББ податківці тлумачать як порушення заборони “розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників у розумінні Цивільного кодексу України), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб”.

Чи дозволено залучати як підрядника ФОПа, що є співвласником або членом правління?

Ситуація, коли співвласник як ФОП надає послуги й виконує роботи для ОСББ, не є рідкістю. Тож чи є здійснення виплат за договором підряду такому ФОПу порушенням вимог щодо неприбутковості? Однозначно ні!

Ось що говорить Податковий кодекс України:

133.4.1. Неприбутковим підприємством, установою та організацією для цілей оподаткування податком на прибуток підприємств є підприємство, установа та організація (далі - неприбуткова організація), що одночасно відповідає таким вимогам:

утворена та зареєстрована в порядку, визначеному законом, що регулює діяльність відповідної неприбуткової організації;

установчі документи якої (або установчі документи організації вищого рівня, на підставі яких діє неприбуткова організація відповідно до закону) містять заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників у розумінні Цивільного кодексу України), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб. Для цілей цього абзацу не вважається розподілом отриманих доходів (прибутків) фінансування видатків, визначених підпунктом 133.4.2 цього пункту;

установчі документи якої (або установчі документи організації вищого рівня, на підставі яких діє неприбуткова організація відповідно до закону) передбачають передачу активів одній або кільком неприбутковим організаціям відповідного виду, іншим юридичним особам, що здійснюють недержавне пенсійне забезпечення відповідно до закону (для недержавних пенсійних фондів), або зарахування до доходу бюджету у разі припинення юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення). Положення цього абзацу не поширюється на об’єднання та асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, та житлово-будівельні кооперативи;

внесена контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ та організацій.

На що тут треба звернути увагу:

1. Формально - вимоги стосуються наявності відповідних застережень в установчих документах (статуті ОСББ), а не факту виплати як такої.

2. По суті. По-перше, і Податковий кодекс України (ПКУ), і Цивільний кодекс України (ЦКУ) під розподілом прибутку розуміють виплату дивідендів, а не просто будь-які виплати. По-друге, і це ключове, сам пункт 133.4.1 містить застереження: “не вважається розподілом отриманих доходів (прибутків) фінансування видатків, визначених підпунктом 133.4.2 цього пункту”. А підпункт 133.4.2 говорить: “Доходи (прибутки) неприбуткової організації використовуються виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами”.

Мету й напрями діяльності ОСББ визначає стаття 4 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”:

Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

…

Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання.

Тобто, будь-які виплати, пов’язані з утриманням багатоквартирного будинку й прибудинкової території та іншою статутною діяльністю ОСББ є цілком правомірними - і не має жодного значення, чи конкретний ФОП, який надає об’єднанню послуги, водночас є співвласником будинку, де створене ОСББ; жодної заборони законодавство не містить.

Будь-які виплати, пов’язані з утриманням багатоквартирного будинку й прибудинкової території та іншою статутною діяльністю є цілком правомірними - і не має жодного значення, чи конкретний ФОП, який надає об’єднанню послуги, водночас є співвласником будинку або членом правління.

Оплата робіт і послуг, реально наданих ОСББ фізичною особою - підприємцем - технічних, юридичних, бухгалтерських тощо - за ринковою ціною і з належно оформленими документами, це звичайне фінансування статутної діяльності, яке прямо виведене з-під заборони у пп. 133.4.2 ПКУ.

Водночас є й інший аспект. Якщо голова правління сам собі як ФОПу виплачує «винагороду» за виконання власне управлінських, статутних функцій - це проблема сама по собі, незалежно від питання неприбуткового статусу. Виконання функцій органу управління - це не послуга стороннього виконавця, а частина статутної діяльності самого ОСББ, і оформлення її договором з ФОПом означає підміну одних відносин іншими. Це не впливає на неприбутковий статус ОСББ, але по суті створює конфлікт інтересів, ще й дає нові формальні зачіпки податківцям і просто невдоволеним співвласникам, щоб звинуватити правління в порушеннях. Тому такого змішування слід уникати - і ми це послідовно повторюємо вже багато років. Якщо бажаєте виплачувати винагороду голові правління - укладіть з ним трудовий договір, але не залучайте його як ФОПа.

Загалом, ОСББ треба дуже “постаратися”, щоб допустити порушення, яке стане підставою для виключення з Реєстру неприбуткових установ та організацій. Сам Податковий кодекс України чітко визначає порядок:

133.4.4. Встановлення контролюючим органом відповідно до положень цього Кодексу факту використання неприбутковою організацією доходів (прибутків) для цілей інших, ніж передбачені підпунктом 133.4.2 цього пункту, або встановлення факту використання доходів (прибутків) неприбуткової організації з метою надання неправомірної вигоди під час вчинення кримінального правопорушення, передбаченого статтями 369, 369-2 Кримінального кодексу України, прямо чи опосередковано (через третіх осіб), незалежно від розміру неправомірної вигоди, є підставою для виключення такої організації з Реєстру неприбуткових установ та організацій і нарахування податкового зобов’язання з податку на прибуток підприємств, штрафних санкцій і пені відповідно до цього Кодексу. Податкові зобов’язання, штрафні санкції і пеня нараховуються починаючи з першого числа місяця, в якому вчинено таке порушення.

Тобто, треба відверто й нахабно нецільово використовувати кошти та/або роздавати хабарі.

Якщо ж ОСББ має затверджений загальними зборами кошторис і здійснює виплати відповідно до нього на статутні цілі, то будь-які претензії податківців є безпідставними і легко оскаржуються в суді.

Що робити, якщо податківці, попри все, позбавили ОСББ статусу неприбуткової організації?

Уявімо, що попри викладені вище аргументи, податківці прийняли рішення про виключення ОСББ з Реєстру неприбуткових установ та організацій. Що робити? Можна почути поради реєструватися платником єдиного податку, ліквідовувати ОСББ та інші рекомендації, які є настільки ж шкідливими, наскільки й панічними.

Наша порада:

Зберігати спокій.
Оскаржувати рішення податківців у суді.
До винесення рішення суду - вести облік як неприбуткова організація, як і раніше.

Якщо ви правильно ведете облік з використанням рахунків бухобліку для цільового фінансування (48) - в ОСББ в жоден момент діяльності не формується прибутку, бо доходи визнаються в сумі понесених витрат. Відповідно, платити податок на прибуток немає з чого.

Якщо ви натомість, “з переляку”, зареєструєтеся як платник єдиного податку, то не просто назавжди відмовитеся від неприбуткового статусу, а й добровільно втратите статус негосподарюючого суб’єкта. А це вже зовсім інші наслідки.

Підсумки

Отже, підведемо підсумки:

Виплачувати співвласникам-ФОПам винагороду за договорами про надання послуг і виконання робіт не заборонено і це не є порушенням вимог щодо неприбутковості ОСББ, якщо такі послуги й роботи виконуються в межах статутної діяльності ОСББ.
Незалежно від питання неприбутковості, слід дотримуватися вимог трудового законодавства й уникати конфлікту інтересів, коли голова правління сам себе наймає як ФОПа для виконання окремих робіт.
Якщо ОСББ було виключене з Реєстру неприбуткових установ та організацій, слід спокійно оскаржувати таке рішення в суді, і в очікуванні рішення продовжувати вести облік як неприбуткова організація.

Теґи:

ОСББ