Як ми вже повідомляли раніше, Комітет Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування проводить громадське обговорення проєкту Закону України "Про управління житловим фондом", напрацьованого Міністерством розвитку громад та територій України. До 17 квітня 2026 року Комітет приймає зауваження від зацікавлених сторін.

Небайдужі члени спільноти ПроОСББ ознайомилися з основним текстом проєкту та порівняльною таблицею змін до інших законодавчих актів. Наша позиція однозначна: цей законопроєкт не просто непотрібний, а й шкідливий!

 

Коротко: наша позиція

Ми звертаємося до народних депутатів України з проханням не виступати авторами цього законопроєкту і не вносити його до Верховної Ради України в жодній редакції - ні в нинішній, ні з правками. Не можна виправити те, що по суті погано задумано й погано написано.

Документ погано задуманий. Він не виправляє жодної реальної проблеми житлового сектору, яку не можна було б вирішити виконанням уже чинного законодавства. Натомість він демонтує систему управління багатоквартирними будинками, побудовану реформою 2015 року, і замінює її конструкцією, в якій реальне керування переходить до призначених "зверху" управителів, а відповідальність лягає на співвласників, які цих управителів навіть не обирали.

Документ погано написаний за формою. Наприклад, ключове поняття ("просте товариство співвласників") визначене в одній статті як юридична конструкція без створення юридичної особи, а в шести інших місцях - як юридична особа з обов’язковою державною реєстрацією. Такі описки й неузгодженості - це структурний дефект, який пронизує весь документ. Закон, який сам із собою не узгоджується навіть в основному терміні, не може бути предметом серйозного парламентського розгляду.

Документ шкідливий по суті: він створює правовий простір, у якому співвласники багатоквартирного будинку втрачають контроль над спільним майном і несуть солідарну та субсидіарну відповідальність за зобов’язаннями юрособи, утвореної без їхньої згоди.

Окремі точкові поліпшення (зокрема щодо статусу побутового споживача для ОСББ та управителів) - це ложка меду в бочці дьогтю. Ці поліпшення давно мали би бути ухвалені окремими, давно наявними законопроєктами. Ми бачимо в цьому зрозумілу тактику: ця "ложка меду" додана саме для того, щоб суспільство проковтнуло її разом із усім “дьогтем”, який закладений у законопроєкті. Але розробники законопроєкту недооцінюють українців. Ми добре вміємо читати, і добре розуміємо логіку запропонованих змін.

Нижче - детальний розбір.

 

Конструкція "простого товариства (без правління)": правовий покруч

Центральна новація проєкту - нова форма управління багатоквартирним будинком: "просте товариство співвласників багатоквартирного будинку (без правління)". За задумом авторів, у кожному будинку має автоматично з’явитися така структура. (До речі, з одного боку ніби йдеться лише про будинки “без ОСББ”, але з другого - у змінах до закону про ОСББ “засновниками” ОСББ вважаються “засновники” “простого товариства”. Це одне з багатьох логічних внутрішніх протиріч проєкту.)

Розглянемо уважно цього “вершника без голови”.

Внутрішнє протиріччя в основному визначенні. Стаття 1 проєкту визначає просте товариство як "форму спільної діяльності співвласників… без створення юридичної особи, що виникає в силу закону". Через чотири статті - стаття 6 - той самий закон передбачає, що Кабмін затверджує "модельний статут" цих товариств. Змінена стаття 9 Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" прямо називає просте товариство юридичною особою. Пункти 2 і 3 Прикінцевих положень основного тексту закону вимагають від держави здійснити "односторонню державну реєстрацію" цих товариств як юридичних осіб.

Це не редакційна неточність. Це спроба одночасно зберегти видимість класичної цивільно-правової конструкції простого товариства (стаття 1130 Цивільного кодексу України, де воно прямо визначене як форма спільної діяльності без створення юридичної особи), але сховати за нею статус юрособи з обов’язковою реєстрацією. Так не буває. Або це просте товариство в розумінні Цивільного кодексу - і тоді жодної юрособи, жодної "односторонньої реєстрації". Або це юридична особа особливого виду - і тоді її не можна називати "простим товариством", бо це грубо вводить в оману.

Створення без волі співвласників. За проєктом, держава реєструє цю юрособу самостійно - на підставі відомостей із Системи управління багатоквартирними будинками. Згоди співвласників не питають.

Аналог такої моделі в європейській практиці є - це Естонія, де реформа 2018 року зробила створення “квартирних асоціацій” (korteriühistu) обов’язковим у всіх багатоквартирних будинках. Сьогодні в Естонії діє близько 23 000 таких товариств, які охоплюють близько 70% населення. Однак між естонським та українським контекстами є три суттєвих різниці.

По-перше, у момент запровадження обов’язковості Естонія мала практично повний і верифікований земельний кадастр - наслідок процедури приватизації житла в 1990-х, коли кадастр був педантично наповнений ще до того, як на ньому почали будувати інші правові конструкції. Український Державний реєстр речових прав на нерухоме майно недонаповнений: для значної частини об’єктів інформація про власників відсутня, неточна або застаріла. Запускати односторонню реєстрацію юридичних осіб "від імені співвласників" на такій базі - це гарантовано отримати тисячі юрособ-привидів, від імені яких діятимуть призначені управителі, тоді як справжні співвласники навіть не знатимуть про їх існування.

По-друге, Естонія - невелика країна з відносно однорідним житловим фондом, високим рівнем цифровізації та зрілими інституціями місцевого самоврядування. Україна - інша за масштабом, неоднорідністю фонду (від столичних новобудов до зруйнованих війною малих міст) і станом інституцій. Те, що працює в одних умовах, у інших може дати протилежний результат.

По-третє, навіть в Естонії цю реформу критикують як таку, що переважно обслуговує інтереси управителів та ускладнює реальні механізми контролю з боку співвласників. У нас же ринок управління по суті ще не сформований, на ньому домінують комунальні підприємства, і запровадження аналогічної моделі в українських умовах - це не "європеїзація", а закріплення вертикалі управителів, призначених зверху, на десятиліття вперед.

Хто керує, а хто платить. Згідно зі статтею 9 закону “Про управління…” в новій редакції, єдиним органом управління простого товариства є збори співвласників - але "поточне керівництво, у тому числі відкриття та управління поточним рахунком зі спеціальним режимом використання, здійснює управитель, який призначається за рішенням органу місцевого самоврядування протягом одного місяця з дати державної реєстрації простого товариства".

У перекладі з юридичної мови: реальне керівництво - в управителя, призначеного органом місцевого самоврядування. Збори співвласників - формальний орган, який має "єдиний орган управління" в назві, але не має контролю над поточними рішеннями та коштами.

Право на самозабезпечення обмежене 10 квартирами. Частина 3 нової редакції тої ж статті 9 дозволяє самозабезпечення (управління без управителя і без ОСББ) лише для будинків з кількістю квартир не більше 10. Сьогодні такого обмеження в законодавстві немає, і на практиці без управителя й ОСББ успішно управляються будинки навіть на 30 квартир. Жодного обґрунтування для цифри "10" проєкт не дає.

Ліквідація ОСББ як передумова створення товариства. Та сама стаття передбачає: "У багатоквартирних будинках, в яких на дату введення в дію положень цієї статті, у встановленому порядку утворено та діє об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, просте товариство співвласників багатоквартирного будинку (без правління) створюється з моменту ліквідації об’єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Прочитайте уважно: ліквідація ОСББ розглядається як технічний етап створення простого товариства. Незрозуміло, в якому порядку, з чиєї ініціативи, на якій підставі ОСББ ліквідується. Але напрямок руху очевидний - від реальної самоврядної організації співвласників до псевдотовариства з призначеним зверху управителем.

Ліквідація ОСББ розглядається як технічний етап створення простого товариства

 

Відповідальність співвласників за чужі дії

Якщо конструкція простого товариства - це “фасад” проєкту, то змінені статті 7 і 8 Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - його “глибинне нутро”.

За цією статтею, співвласники як засновники простого товариства "в силу закону": несуть відповідальність за шкоду, завдану третім особам, через діяльність простого товариства; несуть солідарну та субсидіарну відповідальність за зобов’язаннями простого товариства пропорційно площі; адміністративні штрафи, накладені на просте товариство, розподіляються на кожного співвласника пропорційно площі; судові витрати, покладені на просте товариство, теж розподіляються на співвласників.

Зведемо всі ниточки разом.

Юридична особа створюється державою без згоди співвласників. Поточне керівництво нею здійснює управитель, призначений органом місцевого самоврядування - теж без згоди співвласників. Цей управитель може взяти зобов’язання, спричинити шкоду, отримати штраф, програти суд. А відповідають - співвласники, своїм майном, пропорційно площі квартири, солідарно й субсидіарно. Іншими словами - якщо за борги, створені управителем, ваш сусід не зможе розрахуватися в своїй частині, то гроші будуть “витрясати” з вас та інших платоспроможних сусідів.

Якщо за борги, створені управителем, ваш сусід не зможе розрахуватися в своїй частині, то гроші будуть “витрясати” з вас та інших платоспроможних сусідів

Для довідки: змінами до Кодексу про адміністративні правопорушення проєкт прямо запроваджує штрафи на "просте товариство (без правління)" за порушення правил благоустрою (стаття 152) та вимог пожежної і техногенної безпеки в багатоквартирних будинках (стаття 175). Штраф накладається на юрособу - а потім, за статтею 8 нової редакції, перерозподіляється на співвласників.

Що, до речі, саме по собі є нонсенсом, адже за загальними правилами Кодексу України про адміністративні правопорушення до адміністративної відповідальності притягаються лише конкретні фізичні (посадові) особи, а не юридичні.

Виглядає так, що головна мета законопроєкту - всіма правдами й неправдами загнати співвласників багатоквартирних будинків у борги, а юридичні формальності розробників не цікавлять.

 

Чотири сценарії, які стають можливими

Юридична конструкція, у якій держава односторонньо створює юрособу від імені приватних власників, реальне керівництво цією юрособою здійснює призначений “зверху” управитель, а вся відповідальність покладається на власників - це не лише потенціал свавілля управителя у поточних питаннях. Це створює передумови для значно серйозніших ризиків. Назвемо чотири.

Сценарій 1: Втрата спільного майна за борги "товариства". Просте товариство як юрособа може брати зобов’язання - за договорами, перед підрядниками, перед постачальниками. За цими зобов’язаннями просте товариство відповідає всім своїм майном. Більше того - зміни прямо передбачають, що й співвласники відповідають за боргами товариства своїм майном. До майна простого товариства, через підміну понять і нову конструкцію спільної сумісної власності “в особі товариства”, можуть бути віднесені й земельна ділянка під будинком, і допоміжні приміщення, і інше спільне майно. За рішенням суду це майно може бути звернено до стягнення. Співвласники, які навіть не знали про укладений управителем договір, можуть прокинутись з відсутньою прибудинковою територією, проданою з молотка для покриття "зобов’язань товариства".

Сценарій 2: Прийняття будинку з недоробками від забудовника. За проєктом, у новозбудованому будинку просте товариство створюється державою автоматично - з моменту державної реєстрації права власності на першу квартиру. Управителя призначає орган місцевого самоврядування протягом одного місяця. В українських реаліях цей управитель буде або прямою афілійованою структурою забудовника, або тим, з ким забудовник "домовиться". Управитель приймає будинок від забудовника без претензій, без зафіксованих недоробок. Реальні власники, коли заїжджають у квартири, з’ясовують: жодних претензій до забудовника пред’явити вже не можна, бо будинок "прийняв" управитель, який юридично представляв "їхнє" товариство. Усі дефекти будуть усуватися за рахунок співвласників.

Сценарій 3: Розкрадання коштів на відбудові пошкоджених будинків. На відбудову житлового фонду, пошкодженого внаслідок збройної агресії російської федерації, спрямовуються значні кошти. Хто буде юридичною особою, яка отримає ці кошти від імені співвласників пошкодженого будинку? За проєктом - просте товариство. Хто розпоряджатиметься цими коштами? Управитель, призначений органом місцевого самоврядування - без потреби отримувати згоду співвласників на конкретні рішення.

Сценарій 4: Знесення пошкоджених будинків за "згодою" товариства. Окрема історія - будинки, які за технічним висновком нібито підлягають знесенню. Тут на кону земля в столиці й обласних центрах. Знесення вимагає згоди співвласників, але вони йому часто (і успішно) протистоять. Але якщо "співвласників представляє" просте товариство, а від його імені діє кишеньковий управитель, то згода буде надана. Без зборів. Без листків опитування. Без реальних співвласників.

Ми не стверджуємо, що розробники законопроєкту свідомо закладали ці сценарії. Ми стверджуємо, що конструкція проєкту їх уможливлює - і в українських реаліях вони неминуче реалізуються.

 

Атака на ОСББ через “тисячу порізів”

Формально проєкт ОСББ не скасовує. Більш того, ОСББ зберігається як одна з форм управління. Але зміни до Закону "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" побудовано так, щоб поступово знищити ОСББ.

Виключення статті 5 закону про ОСББ (реорганізація ЖБК в ОСББ). Стаття 5, яка дозволяла житлово-будівельним кооперативам реорганізовуватися в об’єднання співвласників, виключається. Натомість для ЖБК створюється нова стаття 11-1 в Законі "Про особливості…", яка вписує їх у схему "суб’єктів управління" з обов’язком сертифікації систем менеджменту або передачі функцій сертифікованому управителю.

Дозвільна система на рішення зборів. Нова редакція статті 6 (для установчих зборів ОСББ) і статті 10 (для загальних зборів) містить однакову формулу: протокол зборів набуває чинності з дати внесення протоколу та додатків до нього до Системи управління багатоквартирними будинками та/або до Реєстру управління багатоквартирними будинками.

Прочитайте ще раз. Поки чиновник не внесе ваш протокол у державну інформаційну систему - ваше рішення нечинне. Зараз, за чинним законом, протокол загальних зборів ОСББ набуває чинності з моменту прийняття рішення зборами. За проєктом - з моменту “цифрового затвердження” державою. Фактично створюється дозвільна система для рішень співвласників, абсолютно безпідставна з точки зору цивільного права і відкрита для маніпуляцій та корупції.

Поки чиновник не внесе ваш протокол у державну інформаційну систему - ваше рішення нечинне. Фактично створюється "дозвільна система" для рішень співвласників

Простір для підробки протоколів установчих зборів. Нова редакція статті 6 містить формулювання: "Обов’язковість наявності будь-яких інших документів до протоколу установчих зборів об’єднання, крім тих, що були затверджені установчими зборами об’єднання, не допускається". Аналогічна норма є і для загальних зборів.

На перший погляд - це нібито про захист від бюрократії. На практиці - простір для зловживань: можна “намалювати” протокол і не створювати й не зберігати листків опитування з підписами співвласників, бо "не передбачено". Це тонке місце, але воно може коштувати багатьом ОСББ контролю над власним будинком.

"Термінологічне віддалення" співвласників від ОСББ. За текстом проєкту в кількох місцях ОСББ протиставляється співвласникам - ніби це сторонній суб’єкт, а не самі співвласники в об’єднанні. У статті 4 в новій редакції з’являється "матрьошка": засновниками ОСББ виступають засновники простого товариства. Тобто виглядає так, що співвласники більше не засновники ОСББ напряму - вони засновники через посередника, який створений державою без їхньої згоди. Таким чином, фактично створюються умови, коли “просте товариство” буде “виникати” і в будинках з ОСББ, а це породжує конфлікт щодо того, яким законодавством керуватися і як приймати рішення. Фактично, це - міна під фундаментом ОСББ.

 

ЖБК як "суб’єкт управління"

Нова стаття 11-1 робить житлово-будівельні кооперативи "суб’єктом управління багатоквартирним будинком". Це порушує базову логіку: ЖБК - або кооператив, який володіє будинком цілісно (тоді це не багатоквартирний будинок з окремими власниками квартир), або, якщо квартири вже приватизовані як окремі об’єкти права власності, ЖБК - лише одна з форм добровільного об’єднання частини власників, яка не представляє всіх співвласників, і без рішення співвласників не може управляти будинком.

Більше того, спроба втиснути ЖБК у схему "суб’єкта управління" з обов’язком сертифікації системи менеджменту створює ситуацію, у якій кооператив повинен або проходити дорогу сертифікацію, або передавати функції зовнішньому сертифікованому управителю. Це одна з “матрьошок”, закладених у законопроєкті: співвласники - “просте товариство” - ЖБК - управитель. Як то кажуть, кінців не знайдеш.

 

Машиномісця: руйнування цілісної конструкції права власності

У законопроєкті з’являється новий термін: "колективні співвласники нежитлового приміщення - власники машиномісця або іншої частини нежитлового приміщення у житловому будинку".

За чинним законом, якщо машиномісце - самостійний об’єкт права власності, воно і лишається самостійним об’єктом без додаткових надбудов. Проєкт додає над цим власником ще один рівень - "колективного співвласника нежитлового приміщення". Це ще одна правова “матрьошка”, яка несумісна з уже зареєстрованими правами власності (ретроспективно) і безглузда на майбутнє, адже ускладнює прийняття спільних рішень та реалізацію прав і обов’язків співвласників.

 

Сертифікація систем менеджменту: бар’єр для входу в ринок

Стаття 15 основного тексту закону вимагає від усіх "суб’єктів управління" пройти сертифікацію систем менеджменту з управління житлом на відповідність міжнародним стандартам або національним нормативним документам. Без сертифікації управляти будинком не можна - окрім “управління” шляхом передачі функцій сертифікованому управителю.

Виняток - для ОСББ, асоціацій, ЖБК, які здійснюють самозабезпечення. Але враховуючи, як неузгоджено виписані норми законопроєкту, важко сказати, чи цей виняток реально працюватиме, чи всі ОСББ примушуватимуть пройти сертифікацію або передати будинок управителю.

На практиці сертифікація систем менеджменту - це дорога процедура, яку зможуть пройти лише великі компанії. Для малих підприємців - управителів окремих будинків - це нездоланний бар’єр. Тож ці положення проєкту вочевидь написані на користь великих управителів-монополістів.

 

“Ложка меду” або “кістка собаці”

У проєкті є й трішечки корисних норм. Передусім - зміни до п. 62 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про ринок електричної енергії" і п. 23 ч.1 ст. 1 Закону України "Про ринок природного газу", які прямо визнають ОСББ, управителів і уповноважених співвласниками осіб побутовими споживачами в частині закупівлі електроенергії та газу для потреб функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.

ОСББ просять про цю норму вже кілька років. Проблема піднімалася на всіх рівнях - але нічого не вирішували. А тепер раптом вирішують. Чому?

Тому що цю норму додано в один пакет із демонтажем всієї системи реального самоврядування співвласників. Нам дають дрібничку, про яку ми давно просили, і розраховують що разом з нею ми погодимося на знищення ОСББ та відібрання майна у співвласників.

Хочемо сказати прямо: ми бачимо цей розрахунок. Спільнота ОСББ не є наївною. Якби в розробників проєкту була щира воля допомогти співвласникам - статус побутового споживача можна було ухвалити окремим, коротким, давно готовим законопроєктом ще кілька років тому. Те саме стосується інших точкових поліпшень у проєкті.

Ми не приймаємо логіку "дамо вам трішки корисного в обмін на руйнівне". Корисне має бути окремо. Руйнівне - взагалі не повинно з’являтися.

 

Жодної доданої вартості

Варто прямо сказати про головне: проєкт не вирішує жодної проблеми, яку не можна вирішити вже сьогодні, без нього.

Проєкт не вирішує жодної проблеми, яку не можна вирішити вже сьогодні, без нього

Для багатоквартирних будинків, у яких не створено ОСББ, чинне законодавство вже передбачає можливість залучення професійних управителів. Співвласники мають право вільно приймати спільні рішення і уповноважувати управителів акумулювати кошти на окремих банківських рахунках, захищених від претензій за зобов’язаннями самого управителя. Органи місцевого самоврядування ще в 2016 році повинні були провести відкриті конкурси з обрання управителів для будинків, де співвласники самі не визначилися з формою управління. Але досі є чимало міст, де цей процес саботується міською владою.

І от, замість того, щоб забезпечити виконання вже наявних законів, Міністерство пропонує створити нову адміністративну вертикаль - з реєстрами, сертифікаціями, призначеними зверху управителями, односторонньою реєстрацією юридичних осіб державою - і назвати це "реформою".

 

Підсумок

Ми звертаємося до народних депутатів України з закликом не виступати авторами цього законопроєкту. Документ містить системні дефекти юридичної техніки, які неможливо виправити косметичним доопрацюванням. Він не виправляє жодної реальної проблеми, але створює багато нових. Окремі дрібниці, про які ми просимо вже кілька років, можна і потрібно ухвалити окремо - швидко, прозоро, без шкоди для працюючої системи управління багатоквартирними будинками і прав співвласників.

Ми звертаємося до Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування з пропозицією завершити обговорення цього проєкту висновком про неможливість його подальшого просування.

Ми звертаємося до співвласників багатоквартирних будинків в Україні: уважно прочитайте текст законопроєкту і порівняльної таблиці. Це вже не перша спроба за останні роки демонтувати реформу 2015 року під виглядом її "вдосконалення". Але під час попередніх спроб нам вдавалося переконати народних депутатів поважати права співвласників. Тож і зараз: читаємо, аналізуємо, переконуємо.