3 квітня 2026 року у Верховній Раді України зареєстровано два пов’язані законопроєкти, ініційовані народним депутатом Олександром Федієнком та групою співавторів (Р. Горбенко, А. Клочко, Т. Циба, С. Карабута, П. Фролов, Ю. Здебський, Г. Третьякова, В. Ватрас):

• №15130 — про внесення змін до законів «Про електронні комунікації», «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та «Про житлово-комунальні послуги»;

• №15131 — про внесення змін до статті 402 Цивільного кодексу України.

Формально документи подаються як крок до “правової визначеності” та “усунення бар’єрів для розгортання електронних комунікаційних мереж”. Фактично ж це скоординована спроба законодавчо заблокувати застосування інституту сервітуту до житлового фонду — і відкрити провайдерам безперешкодний доступ до спільного майна багатоквартирних будинків на умовах, що їм вигідні.

Що саме пропонується

Конструкція законопроєктів проста й безкомпромісна: сервітут забороняється встановлювати для розміщення електронних комунікаційних мереж у багатоквартирному будинку. Єдиним припустимим правовим інструментом доступу стає «договір з доступу», передбачений Законом України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку електронних комунікаційних мереж».

Щоб заблокувати сервітут наглухо, автори пройшлися по всіх можливих нормативних “точках входу”:

• Цивільний кодекс (ст. 402) — заборона додається безпосередньо у базову норму інституту сервітуту;

• Закон України «Про електронні комунікації» (ст. 25) — виключається можливість застосування сервітуту у спеціальному галузевому законодавстві;

• Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (ст. 16) — виключається повноваження ОСББ встановлювати сервітут щодо комунікаційних мереж;

• Закон України «Про житлово-комунальні послуги» (ст. 8) — паралельно виключається це ж повноваження для управителів.

Схоже, автори вирішили: якщо тисячолітній цивільно-правовий інститут сервітуту заважає планам провайдерів — значить, треба його законодавчо викреслити з житлового фонду.

Схоже, автори законопроєктів вирішили: якщо тисячолітній цивільно-правовий інститут сервітуту заважає планам провайдерів — значить, треба його законодавчо викреслити з житлового фонду

Напад на Цивільний кодекс: коли комерційний інтерес важливіший за базові інституції

Окремої уваги заслуговує сам факт втручання у статтю 402 Цивільного кодексу. Сервітут — це не галузева новація і не винахід українських ОСББ. Це інститут римського права, перевірений століттями, закріплений у цивільному законодавстві всіх країн європейської континентальної правової традиції. Його суть — право обмеженого користування чужим майном для задоволення потреб, які інакше задовольнити неможливо.

Сервітут свідомо сконструйований так, щоб захищати власника: він добровільний, а у випадку примусового встановлення через суд — обов’язково компенсаційний, з умовами, визначеними з урахуванням інтересів власника.

Саме тому ОСББ застосовують його у відносинах з провайдерами: рішенням загальних зборів встановлюються прозорі умови користування спільним майном та обґрунтована плата, що компенсує співвласникам фізичне втручання у конструктивні елементи будинку, переповнення комунікаційних шахт та ризики пошкодження майна.

Законопроєкт №15131 замахується саме на цей базовий інститут — пропонує прописати у Цивільному кодексі України пряму заборону застосування сервітуту для однієї конкретної комерційної потреби. Це безпрецедентний підхід: зазвичай галузеве регулювання не переписує базові норми Цивільного кодексу — воно вбудовується у логіку цивільного законодавства. Тут же ми маємо пряме втручання у фундамент цивільного права заради вузького комерційного інтересу.

В законопроєктах ми маємо пряме втручання у фундамент цивільного права заради вузького комерційного інтересу

Звідки це взялося: “договір з доступу” як інструмент примусу

Щоб зрозуміти логіку авторів, треба згадати історію. Закон «Про доступ до об’єктів будівництва…» 2017 року первісно був написаний під цілком іншу задачу: надати провайдерам доступ до великої інфраструктури — опор, колекторів, кабельної каналізації, і насамперед до інфраструктури «Укртелекому». Саме для цього й було сконструйовано покруч “договору з доступу” з методикою розрахунку плати та граничними розмірами.

Згодом апетити провайдерів зросли, і спеціальний закон спробували застосовувати також до багатоквартирних будинків — немов ОСББ є рівнозначним оператором інфраструктури на кшталт того ж «Укртелекому». Проте ОСББ успішно захищали у судах свою позицію: доступ до спільного майна багатоквартирного будинку має здійснюватися за нормами Цивільного кодексу, тобто через сервітут, а не через “договір з доступу”.

Законопроєкти №15130 і №15131 — це реакція на цю судову практику. Автори у пояснювальних записках це фактично визнають, коли скаржаться, що ОСББ “застосовують механізм сервітуту як спосіб надання доступу до спільного майна” і що це “суперечить вимогам спеціального Закону”. Іншими словами: провайдери не можуть виграти у правовому полі за цивілізованими правилами — тому хочуть переписати переписати правила під себе.

Чому провайдери так не люблять сервітут

Відповідь проста: сервітут — це про добровільність і компенсацію. Цивільний кодекс України встановлює чіткі правила гри:

• надання доступу до чужого майна є справою добровільною;

• будь-яке втручання потребує згоди власника;

• якщо власник не дає згоди — зацікавлена сторона має звертатися до суду і доводити, що її потребу неможливо задовольнити інакше;

• навіть встановлений судом сервітут може бути платним, і розмір плати визначається з урахуванням інтересів власника.

“Договір з доступу” натомість побудований за зовсім іншою логікою: він передбачає уніфіковані умови, обмежену методикою плату, граничні розміри тарифів та процедуру, у якій власник будинку фактично зобов’язаний впустити провайдера. Саме тому провайдерам він подобається, а співвласникам — ні.

У пояснювальній записці автори прямо називають практику ОСББ (підкріплену судовою практикою!), за якої з різними провайдерами укладаються договори сервітуту на різних умовах, — “дискримінаційною” щодо постачальників. Але ж саме можливість встановлювати різні умови для різних контрагентів і є суттю права власності. Коли власник квартири здає її в оренду, він теж вільний обирати умови для кожного орендаря — і нікому не спаде на думку назвати це “дискримінацією орендарів”.

Найнебезпечніший пункт: ретроактивне скасування судових рішень

Особливої уваги заслуговують Прикінцеві та перехідні положення законопроєкту №15130. Пункт 2 містить вимогу, яка мала б насторожити не лише ОСББ, а й будь-яку людину, що поважає закон, порядок і здоровий глузд:

Це означає буквально таке: законопроєктом скасовуються вже ухвалені судові рішення. Сервітути, встановлені на підставі рішень судів, що набрали законної сили, автори пропонують перевести у формат “договорів з доступу” — незалежно від волі сторін та змісту судових рішень.

У пояснювальній записці до законопроєкту №15130 автори стверджують, що “у проєкті Закону відсутні правила та процедури, які можуть містити ризики вчинення корупційних правопорушень”. Ми не будемо тут оцінювати корупційну складову. Але ретроактивне фактичне скасування чинних судових рішень законодавчим актом — це явне порушення принципу остаточності судового рішення, одного з наріжних каменів верховенства права. 

Що кажуть автори у пояснювальних записках — і що насправді

Варто коротко розібрати ключові тези авторів:

Теза: “Застосування сервітуту створює передумови для дискримінаційного підходу до постачальників”.
Реальність: різні умови для різних контрагентів — це звичайна реалізація права власності, а не дискримінація. Співвласники мають право обирати, з ким і на яких умовах співпрацювати.

Теза: “Проєкт забезпечує правову визначеність для всіх учасників ринку”.
Реальність: правова визначеність досягається стабільністю правил, а не переписуванням Цивільного кодексу під поточний лобістський інтерес і скасуванням судових рішень заднім числом.

Теза: “Проєкт відповідає підходам Європейського Союзу”.
Реальність: жодна з директив ЄС щодо електронних комунікацій не вимагає від держав-членів скасовувати інститут сервітуту у житловому фонді. Європейське регулювання розвитку мереж базується на принципах пропорційності, поваги до приватної власності та справедливої компенсації — тобто саме тих принципах, які закладено у механізмі сервітуту.

Теза: “У проєкті відсутні положення, які містять ознаки дискримінації”.
Реальність: законопроєкти свідомо дискримінують одну категорію власників — співвласників багатоквартирних будинків — позбавляючи їх цивільно-правового інструменту, який залишається доступним всім іншим власникам нерухомості в Україні.

Позиція нашої спільноти

Законопроєкти №15130 та №15131 є неприйнятними. Вони:

• Порушують конституційний принцип недоторканності приватної власності (ст. 41 Конституції України), позбавляючи співвласників багатоквартирних будинків базового цивільного механізму захисту їхніх майнових прав

• Втручаються у базовий інститут Цивільного кодексу заради вузького комерційного інтересу окремої групи постачальників послуг

• Ретроактивно де-факто скасовують чинні судові рішення, що несумісне з верховенством права

• Виправдовуються пересмикуванням понять, коли реалізація права власності називається “дискримінацією”, а порушення цього права — “правовою визначеністю”

ОСББ завжди стояли на позиції цивілізованих, врегульованих відносин з провайдерами — на основі перевіреного інституту сервітуту, який забезпечує баланс між потребами інфраструктури та правами власників. ОСББ хочуть порядку і впорядкованих мереж, а не “вермішелі” з дротів на технічних поверхах та самовільних підключень провайдерів до загальнобудинкової електромережі.

Ми закликаємо народних депутатів та профільні комітети Верховної Ради відхилити обидва законопроєкти: 15130 і 15131. Інакше їх прийняття стане небезпечним прецедентом — коли лобістський тиск у вузькій галузі призводить до переписування базових норм цивільного права та скасування судових рішень.