У першій частині нашої серії публікацій ми розглянули законодавчі зміни 2025 року, що вже набули чинності або були остаточно відхилені. Але не менш важливою є картина незавершеного. Є ціла низка законопроектів, доля яких вирішуватиметься вже у 2026 році. Саме їм - «роботі в процесі» - присвячена ця публікація.

Звісно, кожному з нас окремо неможливо слідкувати за всім одночасно. Для цього ми й робимо цю публікацію - нехай кожен член нашої спільноти обере хоча б один з кількох законопроектів, про які тут ідеться, і працює по ньому зі своїм народним депутатом: доносить позицію, просить голосувати за або проти. Разом нас багато - тож зробимо так, щоб нас почули!

Закон про основні засади житлової політики - підписано, і це точка відліку

12 лютого 2026 року Президент України Володимир Зеленський підписав Закон №4751-IX «Про основні засади житлової політики» (законопроект № 12377), ухвалений Верховною Радою у другому читанні 13 січня 2026 року.

Документ закладає основу для комплексної реформи житлової політики та запроваджує системні інструменти її реалізації: розвиток соціальної та доступної оренди, впровадження інституту операторів соціального й доступного житла тощо. Як ми вже писали, Закон скасовує чинний Житловий кодекс 1983 року. Для ОСББ цей закон не несе прямих змін на поточний момент. Але він формує інституційне середовище, в якому розвиватимуться всі наступні ініціативи, описані нижче у цій статті.

Законопроект № 14067 щодо примусового “встановлення” ІТП в усіх багатоквартирних будинках пройшов перше читання

Докладно про цей законопроект, який дехто з колег влучно назвав “ІТП у кожну хату”, та про його недоліки та ризики, ми вже докладно писали в статті “Законопроєкт №14067: імітація євроінтеграції та посилення монополій замість розвитку ринку теплопостачання”.

Попри низьку якість законопроекту та його невідповідність заявленим цілям, Верховна Рада України прийняла проект Закону у першому читанні 10 лютого 2026 року.

Закликаємо уважно стежити за підготовкою до другого читання і обов’язково ознайомити ваших народних депутатів з позицією спільноти.

Ми вважаємо, що законопроєкт №14067 у поточній редакції не відповідає інтересам споживачів та заявленим євроінтеграційним цілям.

Натомість необхідно:

• Сфокусуватись на генерації. Законопроєкт має врегулювати прозоре та спрощене приєднання до мереж когенераційних установок та незалежних джерел тепла - саме про це йдеться в Ukraine Facility Plan, коли мова йде про "чіткі правила підключення/відключення до мереж". Замість цього документ фактично створює "зони монополії", де альтернативи централізованому теплопостачанню унеможливлюються адміністративно.

• Використовувати стимули замість примусу. Держава повинна запроваджувати фінансові інструменти (гранти, пільгові кредити), які надаються безпосередньо співвласникам будинків, а не монополістам. Власники повинні мати реальний час та ресурси для самостійного вибору підрядника зі встановлення ІТП.

• Запровадити чіткі вимоги та критерії. Законодавство має вимагати саме модернізації за чіткими критеріями (незалежна схема підключення, автоматика), а не абстрактного "встановлення" та “комісійного” вирішення доцільності чи недоцільності встановлення.

Законопроект № 13155 щодо звільнення від сплати внесків і плати за ЖКП в пошкодженому житлі

20 лютого Комітет з питань енергетики та житлово-комунальних послуг підтримав до другого читання текст законопроекту № 13155, який визначає, як нараховувати плату за житлово-комунальні послуги та інші обов'язкові платежі, якщо нерухомість знищена або пошкоджена внаслідок війни.

Законопроект № 13155 запроваджує мораторій на нарахування плати за управління будинком, якщо будівля зазнала пошкоджень, що унеможливлюють її подальшу експлуатацію. Ця норма діятиме протягом усього воєнного стану та ще один рік після його завершення. Документ встановлює межу між «пошкодженим» та «знищеним» майном. Для того, щоб нарахування офіційно припинилися, передбачено процедуру обстеження об'єкта комісією та повідомлення виконавця послуг.

На перший погляд - гуманна й логічна ініціатива. Однак її виконання, як нерідко буває, викликає багато питань і несе чимало ризиків.

Передбачається, що цей закон буде поширюватися і на ОСББ. На щастя, звільнення від сплати внесків в ОСББ відбуватиметься лише за рішенням загальних зборів, а не примусово в силу закону. Це добре, бо саме співвласники несуть весь тягар утримання свого майна, і державі не слід було б взагалі втручатися у їхні внутрішні взаємовідносини. Тим більше, що держава не бере на себе жодних зобов'язань щодо відшкодування ОСББ втрат від звільнення частини власників від сплати внесків. Адже витрати з утримання будинку слід нести незалежно від того, чи проживає хтось у пошкодженій квартирі. Утримання спільного майна не зупиняється (а після ворожої атаки - часом ще й коштує більше, ніж раніше). Тож законопроектом фактично наслідки воєнних злочинів росії перекладаються на плечі інших співвласників - без жодного механізму компенсації. Замість того, щоб закласти відповідні кошти в бюджет чи у фонди відновлення як допомогу безпосередньо потерпілим співвласникам, держава відсилає ОСББ шукати відшкодування у агресора.

Крім того, наразі ніхто не прогнозує податкових наслідків. Ми вже не раз спостерігали винахідливість податківців, коли бюджет потребував коштів. Тож звільнення від сплати внесків у разі, якщо ОСББ і далі забезпечує утримання спільного майна (що є його прямим обов'язком за законом), може з часом кваліфікуватися податковими органами як надання «додаткового блага» пільговим категоріям співвласників. Зараз податківці можуть і не зосередитись на цьому аспекті. Але вже через 2-3 роки цей законопроект, якщо буде прийнятий, може стати підставою для донарахування ПДФО та штрафних санкцій тим ОСББ, які вирішать його застосувати.

Детальну позицію ми викладали ще рік тому тут. Зараз законопроект чекає другого читання. Стежимо за фінальним текстом: звільнення від сплати внесків в ОСББ має залишитися компетенцією загальних зборів, а не стати обов’язковим у силу закону.

Законопроект № 9563-1: ОСББ - представник побутових споживачів на ринку електроенергії

Законопроект № 9563-1 від 15.08.2023 «Про внесення змін до Закону України «Про ринок електричної енергії» щодо уточнення категорії споживачів, які мають право на отримання універсальної послуги» зареєстрований понад два роки тому - і досі лежить без руху.

Суть проблеми: чинний закон відносить до «побутових споживачів» фізичних осіб та колективних побутових споживачів. Як наслідок, ОСББ як юридична особа у відносинах з електропостачальником може бути кваліфіковане як непобутовий споживач - навіть коли купує електроенергію виключно для потреб роботи спільного майна (ліфти, освітлення сходових кліток, насоси).

Законопроект № 9563-1 пропонує закріпити статус ОСББ (та управителя) як представника побутових споживачів у правовідносинах на ринку електроенергії. По суті - зафіксувати на рівні профільного закону принцип, що вже діє в інших законодавчих актах та на рівні окремих постанов Кабміну (зокрема, щодо нещодавньої роздачі генераторів): ОСББ й управителі виступають від імені побутових споживачів багатоквартирного будинку.

Без чіткого законодавчого врегулювання ОСББ залишаються залежними від поточних урядових підзаконних актів, які можуть змінюватися або скасовуватися будь-якої миті, та від суб’єктивного тлумачення представниками НКРЕКП місця ОСББ на енергетичних ринках. Верховна Рада має нарешті розглянути цей документ. Відповідну вимогу закріплено в Резолюції XVI Всеукраїнського форуму ОСББ.
 

Законопроект № 6251: ОСББ з котельнями чекають на справедливий тарифу на газ

Ще одна «заморожена» ініціатива - законопроект № 6251 від 01.11.2021 «Про внесення змін до Закону України «Про ринок природного газу» щодо забезпечення справедливого підходу у встановленні ціни на газ для ОСББ та ЖБК, які самостійно забезпечують роботу власних газових котельних». Він також лежить без руху - і вже значно довше, ніж № 9563-1.

Проблема аналогічна до електроенергетичної: ОСББ, яке має власну газову котельню і купує газ для потреб опалення та гарячого водопостачання мешканців, на практиці не може реалізувати своє право на тариф для побутових споживачів, визначене статтею 22 Закону України про ОСББ. Постачальники газу трактують такі ОСББ як комерційних споживачів - з усіма відповідними фінансовими наслідками.

Останній приклад. 19.12.2025 року Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг (НКРЕКП) прийняла постанови НКРЕКП про встановлення тарифів на послуги розподілу природного газу для Операторів ГРМ. Ціна, що була встановлена для побутового споживача залишається на рівні прийнятого раніше, ціни для інших споживачів (куди відносять ОСББ як непобутового споживача) з 01.01.2026 р. суттєво збільшились та будуть збільшені ще з 01.04.2026 р.

Проблема з часом тільки загострюється: зростання цін на газ і збільшення кількості ОСББ, що переходять на автономне опалення через пошкодження централізованих теплових мереж, роблять її дедалі актуальнішою. Верховна Рада має включити цей законопроект до порядку денного. Цю вимогу зафіксовано в Резолюції XVI Всеукраїнського форуму ОСББ.

Підсумки і план на 2026 рік

Отже, порядок денний для ОСББ-спільноти у 2026 році насичений і потребує постійної уваги. За трьома законопроектами (14067, 13454, 13155) чекаємо другого читання і маємо бути готові аналізувати та реагувати на фінальні редакції. За двома (9563-1, 6251) - домагаємось, аби Верховна Рада нарешті взялася до їх розгляду.

Законодавство — це не те, що відбувається «десь там». Від того, яким воно буде, залежить, скільки ви платите за опалення, чи маєте право на тариф для населення, і чи вимагатиме від вас держава сплатити податок із «блага», яке ви нікому не надавали. Будьте активні, стежте за матеріалами ПроОСББ, і працюйте зі своїми депутатами!