2025 рік був сповнений законодавчих ініціатив, які прямо або опосередковано стосуються діяльності ОСББ і впливають на неї. Наша спільнота долучалася до цих процесів: хтось моніторив ініціативи, хтось аналізував ризики, а хтось і спеціально приїздив у Київ, щоб виступити перед профільним комітетом парламенту. Ми працювали як єдина Спільнота, і сподіваємося, що матимемо таку ж синергію й надалі.

На щось ми змогли вплинути, на щось - не дуже, але так чи інакше нам із цим жити у новому році.

Цим блогом ми розпочинаємо серію публікацій щодо законодавчих підсумків 2025 року. Перша частина присвячена “завершеним” ініціативам - тим, що були прийняті або остаточно відхилені Верховною Радою України минулого року.

Отже, що відбулося в 2025 році?

Скасування Господарського кодексу України

Найбільш значущою та обговорюваною зміною стало прийняття Закону України “Про особливості регулювання діяльності юридичних осіб окремих організаційно-правових форм у перехідний період та об’єднань юридичних осіб” від 09.01.2025 № 4196-IX. Цей закон передбачив втрату чинності Господарським кодексом України з 28 серпня 2025 року та запровадив трирічний перехідний період для адаптації суб’єктів господарювання до нових правил.

Які ризики? Для ОСББ найважливішим у зв’язку з цим є питання статусу об’єднань як негосподарюючих суб’єктів, адже відповідна стаття 3 Господарського кодексу України втратила чинність. Як ми вже зазначали раніше, цей статус для ОСББ лишається незмінним. У новому законі залишається законодавче поняття господарської діяльності (таке ж, як і було), і все, що під нього не підпадає, господарською діяльністю не є. Важливо також розуміти, що, окрім Господарського кодексу, питання "негосподарського" статусу ОСББ врегульовує безпосередньо закон про ОСББ - а він прямо визначає діяльність об'єднання як "господарче забезпечення діяльності негосподарюючих суб'єктів". Тож навіть якби вищезгадана норма ГК України й не зберігалася в новому законі, для ОСББ лишаються норми спеціального закону - "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Що робити? Працюємо у звичному режимі й не піддаємося на провокації - неприбутковий статус і статус негосподарюючого суб’єкта за ОСББ зберігаються.

Захист “добросовісного набувача” та ризики для спільного майна

Наступна значна зміна — прийняття Закону України “Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача” від 12.03.2025 № 4292-IX. Ініціатива зазнала гострої критики з боку місцевого самоврядування та антикорупційних організацій, проте була ухвалена Парламентом.

Якщо коротко, закон передбачає, що майно не може бути витребуване у добросовісного набувача, якщо з моменту першої державної реєстрації права власності за ним минуло більше 10 років, навіть якщо держава чи громада втратили це майно незаконно.

Основним ризиком для ОСББ в зв’язку з прийнятими змінами є ситуації, коли держава або територіальна громада незаконно привласнюють спільне майно (допоміжні приміщення чи земельну ділянку), а потім відчужують його приватним особам.

Що робити? Цей закон є сигналом для тих ОСББ, чиє спільне майно “прихватизоване”. Якщо ви досі ігнорували порушення прав співвласників, то тепер слід терміново звертатися до суду для повернення майна у спільну сумісну власність, поки не спливли встановлені терміни.

Повернення позовної давності

Ще одні зміни до Цивільного кодексу України були дуже короткі, але дуже важливі для ОСББ. Закон України "Про внесення зміни до розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності" від 14 травня 2025 року № 4434-IX виключив із розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України пункт 19, який передбачав, що на період дії воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, перебіг позовної давності, визначений Цивільним кодексом, зупиняється. Іншими словами - закон відновив звичайний перебіг позовної давності, про що ми писали тут.

Що робити? ОСББ, перед якими співвласники мають заборгованість зі сплати внесків та платежів, варто без зволікань звертатися до суду, не чекаючи спливу відновлених строків позовної давності.

Ініціативи ДСНС щодо укриттів

У 2025 році активно обговорювалися “законопроєкти ДСНС” (формально подані народними депутатами, але Державна служба України з надзвичайних ситуацій виявляла в них велику зацікавленість) в частині, що стосувалася сховищ та укриттів у багатоквартирних будинках:

• Законопроєкт 11345 від 17.06.2024 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки”

• Законопроєкт № 13454 від 07.07.2025 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки”

Ці проєкти, загалом присвячені іншим питанням, несподівано зачіпали інтереси співвласників багатоквратирних будинків та ОСББ, намагаючись покласти на них непомірні обов’язки з облаштування непридатних підвалів під укриття та вимагаючи безконтрольного допуску сторонніх осіб у допоміжні приміщення (детальніше ми писали тут). На щастя, народні депутати почули ОСББ, і перший проєкт (№ 11345) був відхилений, а другий - запропонований до другого читання без шкідливих для ОСББ норм. У цьому є частка заслуги і нашої спільноти - нашим небайдужим колегам, які зверталися до народних депутатів з закликом виключити з тексту законопроектів будь-які зміни до законів України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

При цьому ми не просто критикували й виступали проти - ми аргументовано обстоювали реальні діїі замість окозамилювання і пропонували раціональні шляхи розв’язання проблем. У Резолюції XVI Всеукраїнського форуму ОСББ запропоновано провести реальну технічну інвентаризацію захисних споруд і виключити з обліку об’єкти, що не відповідають нормам ДБН В.2.2-5:2023.

Фінансування енергоефективності

За активної підтримки нашої спільноти вдалося відстояти подальше фінансування Фонду енергоефективності (ФЕЕ) через відповідні зміни до Державного бюджету. Також ми можемо пишатися початком синергії програм Фонду декарбонізації України та ФЕЕ. Тепер ОСББ можуть отримати не лише грант (до 70% вартості проєкту), а й пільговий кредит для “власного внеску”, що стало відповіддю Фондів на давній запит співвласників та ОСББ.

Наступні публікації будуть присвячені питанням, які ще перебувають на розгляді або лише готуються до внесення в парламент. Саме ці теми, ймовірно, стануть основою нашого плану роботи на 2026 рік.