ВІДКРИТИЙ ЛИСТ

Шановний Володимире Олександровичу!

14 березня 2025 року Верховна Рада України прийняла Закон України “Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача” (законопроект № 12089 від 03.10.2024).

Прийнятий закон, під гаслом захисту прав добросовісного набувача, значно обмежує можливості витребування майна з чужого незаконного володіння. Введення закону в дію в тому вигляді, як він був прийнятий Верховною Радою України, унеможливить повернення у спільну власність співвласників багатоквартирного будинку його допоміжних приміщень та земельних ділянок, які раніше були незаконно привласнені органами державної влади та місцевого самоврядування.

Прийнятий закон встановлює значні обмеження щодо повернення нерухомого майна законному власнику в разі, якщо таке майно було відчужене державою або територіальною громадою. Але закон не врахував, що й сама держава або територіальна громада може набути (зареєструвати, посвідчити) право власності на нерухомо майно в протиправний спосіб.

Так, багато років в Україні існує схема незаконного привласнення спільного майна багатоквартирного будинку. Полягає вона в такому:

Спершу, всупереч вимогам статті 382 Цивільного кодексу України, яка відносить допоміжні приміщення та земельну ділянку (прибудинкову територію) багатоквартирного будинку до спільної власності власників квартир у будинку, органи місцевого самоврядування, а в деяких випадках і органи державної влади, зловживаючи своїми адміністративними повноваженнями, незаконно реєструють/посвідчують за територіальною громадою або державою право власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — підвали, горища, технічні поверхи, кімнати персоналу, колясочні тощо.

Наступним етапом ці приміщення державою або територіальною громадою продаються стороннім особам.

Таким чином у співвласників багатоквартирного будинку відбирається їхнє спільне майно. Аналогічні дії вчиняються і щодо земельних ділянок багатоквартирних будинків.

Протягом багатьох років відстоювання співвласниками своїх прав в Україні сформувалася відповідна судова практика, в тому числі на рівні Верховного Суду: незаконно привласнені допоміжні приміщення й земельні ділянки повертаються у спільну власність співвласників багатоквартирного будинку. Але прийнятий закон перекреслить накопичену позитивну практику захисту прав співвласників багатоквартирних будинків.

По-перше, закон обмежує можливість повернення нерухомого майна законному власнику в разі, якщо в «ланцюжку перепродажів» фігурує держава або територіальна громада.

По-друге, закон застосовує обмеження позовної давності навіть до об’єктів, право власності на які не було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: згідно з ним, перебіг позовної давності починається від «дати передачі першому набувачеві нерухомого майна, щодо якого на момент такої передачі законом не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності». Є багато прикладів, коли до запровадження обов’язкової реєстрації прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (до 2013 року) органи місцевого самоврядування, будучи наділеними правами щодо посвідчення права власності, самі собі «оформлювали» у власність спільне майно багатоквартирного будинку — і ніхто зі співвласників про це не знав і не міг знати, адже відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вносилися і, відповідно, інформація була і є недоступною. Таких об’єктів є багато й по цей день. Введення прийнятого закону в дію в тому вигляді, як його прийнято Верховною Радою України, означатиме, що з цього моменту співвласники таких багатоквартирних будинків втратять свої права на захист права спільної сумісної власності та, відповідно, можливість повернути свої підвали та інші допоміжні приміщення — хоча навіть і не здогадувалися, що місцеві чиновники тихо «оформили» їх як комунальну власність.

Крім того, Головне юридичне управління Апарату Верховної Ради України в своїх висновках також звертало увагу на можливості для зловживань, передбачені законом, і докладно описало істотні вади закону, які ставлять під сумнів його конституційність.

Виходячи з викладеного, просимо Вас, шановний Володимире Олександровичу, в порядку ч. 2 ст. 94 Конституції України, повернути Закон України “Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача” (законопроект № 12089 від 03.10.2024) до Верховної Ради України для повторного розгляду, з пропозиціями:

1. Доповнити прийнятий закон положеннями, які передбачатимуть, що запроваджені ним обмеження щодо витребування майна з чужого незаконного володіння не застосовуються у випадках:

- якщо право власності на нерухоме майно було неправомірно набуте (зареєстроване, посвідчене) за територіальною громадою, державою;

- якщо нерухоме майно відповідно до законодавства належить до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку;

2. Для того, щоб власники нерухомого майна мали практичну можливість захистити свої права, відстрочити набрання чинності законом на один рік після припинення чи скасування чинного воєнного стану.

Додаток:

1. Пропозиції до Закону України “Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача” у вигляді порівняльної таблиці - на 4 арк.

​