Доки земельна ділянка під будинком не буде закріплена за співвласниками, доти забудовники будуть намагатися відібрати цю землю у людей. Передусім у тих, чиє житло знищене або пошкоджене внаслідок дій агресора 

За час війни в Україні пошкоджено або знищено понад 250 тисяч житлових будинків. Мільйони людей опинилися без даху над головою, але мріють відбудувати своє житло. Проте, аби зробити це, потрібно мати не лише документи, що засвідчують право власності на нього, але й на землю. І якщо підтвердити свої права на земельну ділянку під індивідуальними будинками в більшості випадків не проблематично, то з багатоквартирними – зовсім інша ситуація. Співвласники зруйнованого будинку можуть втратити право власності на землю і можливість його відбудувати. А якщо відмовляться від права власності на знищене житло заради отримання компенсації, відповідно до вимог держави, то ризикують опинитися і без нового житла, і без землі. 

Чи можна допомогти цим людям?

Ризики втрати власності

Проблеми із земельними ділянками, які потребують вирішення заради відновлення житла, можна поділити на дві групи: ті, що стосуються приватних садиб, і ті, що стосуються багатоквартирних будинків.

Власники садибних будинків стикаються переважно з двома основними проблемами: або земельна ділянка не була приватизована, а лише перебувала у користуванні, або ж на неї були втрачені документи. Чи можна в цьому разі повернути землю?

Якщо ми говоримо про землю, то в нас є Земельний кадастр, і більшість присадибних ділянок, на яких розташовані садиби, є в ньому. Відтак ці дані можна відновити. А от документи на будинок можуть бути втрачені. Наприклад, люди не вносили відомостей до Реєстру речових прав, якщо будинок не купувався і не продавався після 2013 року. Інший варіант – паперовий архів був у місцевому БТІ, і якщо його не вивезли чи він згорів під час війни, то документи важко відновити. 

З іншого боку, це не означає, що довести право власності і подати заявку на одержання компенсації за зруйноване майно – неможливо. “Навіть у цьому випадку можна визнати право власності у судовому порядку, посилаючись на інші документи, що збереглися, а також на покази свідків”, – заспокоює Дмитро Левицький, юрист у сфері ЖКГ, член правління ОСББ.

Ситуація із земельними ділянками багатоквартирних будинків зовсім інша. За законодавством, такі ділянки мали би бути спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку. Але в більшості випадків таких ділянок просто немає, бо вони не сформовані, відтак – не відображені в Кадастрі. Чому? Причин чимало. Наприклад, небажання місцевої влади втрачати контроль за земельною ділянкою. Крім того, заангажованість забудовників, які мають свої плани на землю. Адже, якщо із цим будинком щось станеться, то земля залишиться в комунальній власності.

Крім того, аби податися на компенсацію у вигляді живих грошей чи сертифікату, від власника квартири вимагають припинити право власності на неї. І якщо людина робить це, то вже не має прав на квартиру ні фізично, ні на папері. Права власності на земельну ділянку під багатоквартирним будинком – також. Чи дадуть такій особі компенсаційний сертифікат – невідомо. Навіть якщо так, то на практиці не факт, що він реально буде забезпечений коштами. А відтак є ризик, що угода про купівлю нею іншого житла (якщо вона знайшла його) зірветься. Відтак припинивши своє право власності на квартиру, є дуже високі ризики залишитися взагалі ні з чим.

Є інший, незрозумілий для власників квартир момент: що робити, якщо в будинку частина людей відмовиться від своїх квартир, аби отримати компенсацію чи сертифікат, а частина – ні?

Як відомо, в багатоквартирному будинку всі рішення приймаються більшістю співвласників. І саме в такий спосіб вони приймають рішення відбудовуватися чи ні на земельній ділянці. Однак зробити це зараз буває складно, тому що бракує власників. Хтось виїхав, загинув, тому потрібен час, щоб знайти спадкоємців, щоб вони своєю чергою зареєстрували своє право власності. 

Як пояснив юрист, для того, аби було легше приймати рішення під час воєнного стану, прийнято невеличкі зміни до прикінцевих положень закону про ОСББ і закону про ЖКП. Ці зміни дають правлінням ОСББ та управителям багатоквартирних будинків надзвичайні повноваження щодо ремонту на час воєнного стану, але з дуже багатьма обмеженнями. Проте, як приймати критично важливі рішення – наразі відповіді немає. Повинні бути інші підходи, аби, скажімо, прийняти рішення про те, що робити зі зруйнованим будинком. 

Це можна було б робити не загальною більшістю голосів, а більшістю тих співвласників, які вціліли, вважає Дмитро Левицький. Однак яке рішення вони можуть прийняти, якщо земельна ділянка досі не належить їм? От якби вона була належно закріплена за ними, то співвласники мали б ще один варіант – продати її і поділити гроші між собою, щоб придбати чи збудувати житло десь інде.

Земельна ділянка і відновлення житла власними силами

Якщо багатоквартирний будинок зруйновано не повністю, то люди намагаються швидко створити ОСББ, якщо його не було. По-перше, заради об’єднання зусиль, тому що часто мешканці не живуть у суттєво пошкодженому будинку, а орендують інше житло. По-друге, вони створюють ОСББ для того, аби швидко відновити, відремонтувати будинок. Адже через власну юридичну особу легше залучити кошти і розв'язувати нагальні проблеми. 

Однак відновити будинок без вирішення питання із земельною ділянкою – дуже складно. Доки вона не буде закріплена за співвласниками, доти забудовники не припинять свої спроби заради того, аби цей будинок визнати аварійним, знести і відібрати цю землю у людей.

Уявімо собі найгірший варіант можливих подій, який вже спіткав деяких українців: багатоквартирний будинок знищено, а документи на квартиру у власника не збереглися. 

“Якщо бюро технічної інвентаризації (БТІ) згоріло і в Реєстр речових прав не було внесено інформацію щодо власника квартири, то довести, що квартира належить певній особі – дуже проблематично, – міркує Дмитро Левицький. – Земельна ділянка під будинком є чиєюсь власністю – приватного забудовника, який колись цей будинок збудував, чи територіальної громади. Або ж ще один варіант – земельна ділянка взагалі не сформована. Тобто, людина мала квартиру, а тепер не має ні квартири, ні землі. Натомість за таких самих обставин у власника садиби в більшості випадків є хоча б земельна ділянка, і десь там у Кадастрі бодай залишилися дані, що ця земельна ділянка йому належить. Тоді людина може це довести і мати наміри відбудувати свій знищений будинок”. 

Інший варіант подій – багатоквартирний будинок знищений, але всі власники житла мають у Реєстрі речових прав зареєстровані свої квартири, або в цих людей збереглися документи (вони вчасно забрали їх з квартири). Співвласники житла хотіли б відбудувати будинок на тому самому місці. Таке бажання здебільшого мають люди, які жили у відносно невеликих будинках, розташованих в історичних районах міста. В цьому випадку може виникати дилема із визначенням стану будинку: знищений чи пошкоджений. 

“Саме через це власники квартир сперечаються із комісією, яка дає відповідний висновок, тому що не завжди будинок знищений в нуль, – розповідає юрист. – Часом йдеться лише про конструктивні пошкодження, які або дозволяють подальшу експлуатацію, або ні. І в таких випадках межа такого визначення буває доволі тонкою. Однак навіть якщо будинок повністю знищений, але співвласники будинку (власники квартир) мають документи і хочуть відбудувати новий на тому самому місці, то це неможливо зробити, якщо вони не є власниками земельної ділянки. А відповідно до законодавства, земельна ділянка багатоквартирного будинку належить до спільної власності співвласників багатоквартирного будинку лише тоді, коли права на неї зареєстровані”.