Протягом останніх днів уже кілька разів відповідала колегам на питання щодо складання річної звітності ОСББ. Це зрозуміло - на початку березня спливає строк її подання. Тому хочу нагадати всім кілька базових речей та поділитися своїм досвідом.
Дедалі частіше виникають питання щодо правомірності нарахувань Виконавцем послуги з постачання гарячої води обсягів теплової енергії на забезпечення функціонування внутрішньобудинкової системи гарячого водопостачання. В цьому блозі пропоную розглянути практичний кейс взаємовідносин Виконавця послуги та Колективного споживача вказаної послуги.
Питання про нібито обов’язкове обрання секретаря на зборах (як установчих так і загальних) ОСББ періодично виникає у різних областях України при проведенні реєстраційних дій.
Закон «Про ОСББ» не вимагає і взагалі не передбачає обрання секретаря на установчих або загальних зборах ОСББ. Юридично і практично це є неможливим у більшості випадків. Адже обирати більшістю присутніх на зборах Закон дозволив лише голову зборів. Всі інші рішення приймаються більшістю голосів усіх співвласників, а не просто присутніх на зборах. Тож якщо на зборах немає більшості голосів усіх співвласників, то обраний більшістю присутніх секретар буде нелегітимним.
У той же час, Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» вимагає на протоколі зборів та інших документах або підписів голови і секретаря зборів, або підписів осіб, яких уповноважили збори.
Для того, щоб дотриматися вимог обох зазначених законів, рекомендуємо останнім рішенням зборів завжди зазначати надання доручення голові зборів (чи будь-кому іншому) підписати протокол та всі інші документи.
Зміни в економіці, в соціальній сфері і в законодавстві призводять до змін у діяльності ОСББ і в їхньому обліку.
На сьогодні в багатьох ОСББ співвласники почали окреме збирання скляних, картонних, пластикових відходів. Зі свого боку, суб’єкти господарювання у сфері управління відходами просять дозволу ОСББ встановлювати відповідні контейнери та пропонують сплачувати об’єднанню плату за розміщення контейнера (плату за сервітут).
За жодних обставин ділянка багатоквартирного будинку не може бути передана нікому, окрім самих співвласників будинку. На цьому наголошує Верховний Суд. Важливо, щоб це усвідомили і з цим змирилися підприємці, забудовники та органи місцевого самоврядування.
Свого часу уряди й місцеве самоврядування інших країн Східної Європи усвідомили, що вічно тримати в підвішеному стані земельне питання неможливо. І поставили крапку - чітко визначивши межі земельних ділянок всіх багатоквартирних будинків. Так стало зрозумілим, які землі вільні й можуть ще використовуватися, а які - зайняті, й зазіхати на них не можна. Бізнес і місцева влада отримали можливість займатися бізнес-проєктами та розвитком інфраструктури без ризику судових спорів. А співвласники - спокійно дбати про своє майно і свою прибудинкову територію без ризику "рейдерства".
Ще 2015 р. в Україні були прийняті зміни до законодавства, відповідно до яких Кабмін мав розробити порядок передачі земельної ділянки в постійне користування чи у власність співвласникам багатоквартирного будинку. Проте незабаром вже буде 10 років з того часу, а нічого не змінилося, окрім одного – почалась повномасштабна війна. І саме вона змушує негайно навести лад із земельними ділянками заради швидкої відбудови.
Відповідно до звіту Європейського інституту ефективності будівель (BPIE), з початку повномасштабного вторгнення (станом на лютий 2024 р.) в Україні було пошкоджено близько 1,8 млн квартир у багатоквартирних житлових будинках, 220 315 індивідуальних будинків і понад 67 206 місць у гуртожитках. Понад чверть цих об’єктів було повністю знищено.
Це зруйноване або пошкоджене житло належало 2,5 млн людей. Частина з них змушена була виїхати за кордон чи в інший регіон або населений пункт нашої країни. Більшість із них мріє повернутися додому – якщо не до свого старого, то до відбудованого на його місці. Однак для цього треба відновити свої будинки. А дехто погоджується отримати житловий сертифікат, відповідно до якого купує нове житло в будь-якому обраному місці.
Підготовка до опалювального сезону 2024-2025 для деяких ОСББ з даховими котельнями Київської області розпочалася з нової вимоги "Держпраці" під час підписання Акту готовності газового обладнання щодо обов’язку заповнення Декларації відповідності. Чи є ця вимога правомірною по відношенню до ОСББ, які забезпечують утримання спільної сумісної власності, дахової котельні, шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання ?
Доки земельна ділянка під будинком не буде закріплена за співвласниками, доти забудовники будуть намагатися відібрати цю землю у людей. Передусім у тих, чиє житло знищене або пошкоджене внаслідок дій агресора.
За час війни в Україні пошкоджено або знищено понад 250 тисяч житлових будинків. Мільйони людей опинилися без даху над головою, але мріють відбудувати своє житло. Проте, аби зробити це, потрібно мати не лише документи, що засвідчують право власності на нього, але й на землю. І якщо підтвердити свої права на земельну ділянку під індивідуальними будинками в більшості випадків не проблематично, то з багатоквартирними – зовсім інша ситуація. Співвласники зруйнованого будинку можуть втратити право власності на землю і можливість його відбудувати. А якщо відмовляться від права власності на знищене житло заради отримання компенсації, відповідно до вимог держави, то ризикують опинитися і без нового житла, і без землі.
Чи можна допомогти цим людям?
Спільнота ОСББ у Резолюції VX Форуму ОСББ звернулася до Уряду з вимогою забезпечити виконання обіцяних умов пільгового кредитування: 7% - відсоткова ставка протягом 5 років, сума - до 5 мільйонів гривень на усі енергоефективні заходи та використання чистих джерел при генерації електроенергії.
Чому таке звернення стало необхідним - пояснюю у своєму блозі.
