У столиці активно облаштовують квартири у багатоповерхівках під офіси та комерційні приміщення. Формально – за законом. Фактично жоден із органів міської влади не бере на себе повну відповідальність за наслідки таких рішень.
Відповіді департаментів КМДА на запит "Телеграфа" показали: система дозволів розмита, а контроль – фрагментарний.
2025 рік був сповнений законодавчих ініціатив, які прямо або опосередковано стосуються діяльності ОСББ і впливають на неї. Наша спільнота долучалася до цих процесів: хтось моніторив ініціативи, хтось аналізував ризики, а хтось і спеціально приїздив у Київ, щоб виступити перед профільним комітетом парламенту. Ми працювали як єдина Спільнота, і сподіваємося, що матимемо таку ж синергію й надалі.
Цим блогом ми розпочинаємо серію публікацій щодо законодавчих підсумків 2025 року. Перша частина присвячена “завершеним” ініціативам - тим, що були прийняті або остаточно відхилені Верховною Радою України минулого року.
Верховний Суд укотре підтвердив правову позицію, що право власності на квартиру у члена житлово-будівельного кооперативу виникає з моменту виплати паю, безвідносно до формального “оформлення” права власності на неї. Цього разу - в контексті спадкування (і відумерлої спадщини). Ця позиція є важливою для ОСББ, які мають справу з колишніми членами ЖБК, які не "оформили" право власності на свої квартири, та з їхніми спадкоємцями.
У матеріалі, який для LIGA ZAKON підготував Іван Топор, керівник практики нерухомості та будівництва ТОВ «ЮКК «Де-юре», йдеться про те, яким чином може відбуватися рейдерство в ОСББ, і як від нього захиститися.
Рейдерські сценарії проти ОСББ тримаються на двох стовпах - слабких процедурах і повільній реакції. Усунути перший стовп допомагає «правильна» редакція статуту, стандартизовані положення та шаблони документів, дисципліна з КЕП і фізичними носіями. Другий стовп руйнується швидким антикризовим алгоритмом: фіксація змін, комунікація зі співвласниками та контрагентами, масив доказів, паралельне звернення до Мін'юсту зі структурованою скаргою та подача позовів до суду, із невідкладними забезпеченнями. Коли обидва напрями працюють синхронно, простір для маніпуляцій стрімко звужується. Критично важливо підтримувати цю готовність на щоденній основі - тоді навіть спроби захоплення обертаються коротким інцидентом без наслідків для будинку й співвласників.
Питання землі під багатоквартирними будинками – це бомба уповільненої дії, яка загрожує правам мільйонів українців. В умовах війни та потреби у відбудові невизначеність статусу цих ділянок створює колосальні корупційні ризики та може залишити власників зруйнованих квартир ні з чим. Тому поява законодавчих ініціатив у цій сфері – довгоочікуваний крок.
Проте, не кожна ініціатива є кроком у правильному напрямку. Нещодавно зареєстрований законопроєкт №13528 від 23.07.2025, який нібито має на меті вирішити цю проблему, на ділі пропонує лише імітацію рішення, консервуючи ключові проблеми.
Діючі фінансові та організаційно-правові інструменти будівництва багатоквартирних будинків пов’язані зі значними ризиками для майбутніх власників житла, що пов’язано не лише з недоліками законодавства, але й з практиками, які склалися у сфері будівництва житла та його первинного продажу. Водночас замовники та «інвестори» (майбутні власники житла) обмежені у виборі альтернативних інструментів нового будівництва.
Ефективний шлях подолання наявних ризиків має включати як внесення змін до відповідного законодавства, так і розробку альтернативних, більш прозорих і безпечних інструментів. Наявність таких інструментів не лише дасть альтернативу майбутнім власникам житла, але й до певної міри спонукатиме забудовників змінити практики «традиційних» для України інструментів будівництва, щоб зробити їх привабливішими для покупців.
Запровадження житлово-будівельних товариств може стати безпечним інструментом спільного будівництва житла.
Як ми раніше інформували, Верховна Рада України ухвалила закон, який відновлює перебіг строків позовної давності. 2 червня цей закон був підписаний Президентом України й 3 червня опублікований. Закон набирає чинності через три місяці після його офіційного опублікування. Тобто, норми щодо призупинення перебігу позовної давності перестануть діяти вже з 4 вересня 2025 року.
Пропонуємо простими словами пригадати, що таке позовна давність, як вона працювала останніми роками та розібратися, що означає її "повернення" для ОСББ.
На сайті Верховної Ради України опубліковано порівняльну таблицю законопроекту № 11345 від 17.06.2024 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки”. Ми, спільнота ПроОСББ, звертаємось до членів Комітету Верховної Ради України з питань екологічної політики та природокористування повернутись до підготовки законопроекту в редакції членів комітету до другого читання (дата розгляду в комітеті: 08.04.2025) та виключити правки, що порушують Регламент Верховної Ради та створюють правову невизначеність.
Як ми вже повідомляли минулого року, на розгляді у Верховній Раді України перебуває законопроект № 11345 від 17.06.2024 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки”. Зараз законопроект готують до другого читання. За наявною інформацією, він зберігає всі ті самі недоліки й загрози для ОСББ, що й раніше.
Ми бачимо, що норми законопроекту 11345 стосовно ОСББ є окозамилюванням, яке не вирішить задач цивільного захисту населення, але створить значні корупційні ризики та породить зайву соціальну напругу.
14 березня 2025 року Верховна Рада України прийняла Закон України “Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача” (законопроект № 12089 від 03.10.2024).
Прийнятий закон, під гаслом захисту прав добросовісного набувача, значно обмежує можливості витребування майна з чужого незаконного володіння. Введення закону в дію в тому вигляді, як він був прийнятий Верховною Радою України, унеможливить повернення у спільну власність співвласників багатоквартирного будинку його допоміжних приміщень та земельних ділянок, які раніше були незаконно привласнені органами державної влади та місцевого самоврядування.
Просимо Президента України повернути закон до Верховної Ради України для повторного розгляду, з пропозиціями:
1. Доповнити прийнятий закон положеннями, які передбачатимуть, що запроваджені ним обмеження щодо витребування майна з чужого незаконного володіння не застосовуються у випадках:
- якщо право власності на нерухоме майно було неправомірно набуте (зареєстроване, посвідчене) за територіальною громадою, державою;
- якщо нерухоме майно відповідно до законодавства належить до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку;
2. Для того, щоб власники нерухомого майна мали практичну можливість захистити свої права, відстрочити набрання чинності законом на один рік після припинення чи скасування чинного воєнного стану.
